Investování do nemovitostí může být jedním z nejefektivnějších způsobů, jak dlouhodobě zhodnotit své finance. Pro úspěch však nestačí jen nákup první nemovitosti, na kterou narazíte. Výběr správné investiční nemovitosti vyžaduje důkladné zvážení několika klíčových faktorů, které mohou mít zásadní dopad na výnosnost a dlouhodobý růst hodnoty. V tomto článku Vám ukážeme krok za krokem, na co se zaměřit při výběru ideální nemovitosti pro investici.

1. Krok: lokalita je základ

Jedním z nejdůležitějších faktorů při výběru investiční nemovitosti je lokalita. Nejde jen o aktuální atraktivitu dané oblasti, ale také o její dlouhodobý potenciál růstu. Investoři by měli zvážit:

• Infrastrukturu: jak snadno je oblast dostupná? Jaká je dopravní obslužnost, blízkost škol, obchodů, zdravotní péče nebo pracovních příležitostí?

• Růstová dynamika: plánují se v dané oblasti nové investice do infrastruktury, nové rezidenční či komerční projekty? Oblasti, které se rozvíjejí, mají tendenci rychleji růst na hodnotě.

• Bezpečnost a kvalita života: nízká míra kriminality a vysoká kvalita života jsou důležitými faktory, které zvyšují poptávku po nemovitostech v dané lokalitě.

• Budoucí rozvoj: lokalita může být ještě atraktivnější, pokud je plánován rozvoj infrastruktury, jako jsou nové silnice, školy nebo komerční prostory.

Tip: při výběru lokality se zaměřte nejen na současnou atraktivitu, ale také na její potenciál. Oblasti, které právě procházejí změnami a modernizací, mohou nabídnout vyšší návratnost v budoucnu.

2. Krok: výnosnost a cash flow

Hlavním cílem investice je výnos, ať už formou růstu hodnoty nemovitosti, nebo stabilního příjmu z nájmu. Výnosnost závisí na několika faktorech:

• Nájemní potenciál: jaké jsou v dané lokalitě běžné nájmy? Je vysoká poptávka po pronájmu nemovitostí, nebo je trh nasycen? To vše ovlivňuje výši Vašeho měsíčního cash flow.

• Výnosová míra (yield): výnosová míra je procentuální podíl ročního příjmu z nájmu k celkové hodnotě nemovitosti. Čím vyšší výnos, tím lépe, ale pozor na příliš vysoké výnosy – mohou signalizovat vyšší riziko.

• Potenciál zhodnocení: zvažte nejen současný výnos z nájmu, ale také, zda a jak rychle bude hodnota nemovitosti v budoucnu růst. Lokalita, typ nemovitosti a okolní trh mohou mít na zhodnocení výrazný vliv.

Tip: při výpočtu výnosnosti nezapomeňte zohlednit všechny náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti – pojištění, údržbu, daňové povinnosti nebo správu nájemníků.

3. Krok: stav nemovitosti

Dalším klíčovým faktorem při výběru investiční nemovitosti je její stav. Před nákupem je důležité provést důkladnou inspekci nemovitosti a zvážit:

• Stavební stav: jaké jsou náklady na případné opravy nebo rekonstrukce? Starší nemovitosti mohou vyžadovat více investic do údržby, zatímco nové nebo zrekonstruované nemovitosti mohou mít nižší náklady na opravy v blízké budoucnosti.

• Energetická účinnost: jak je nemovitost energeticky náročná? Modernizace ve smyslu zateplení, nová okna nebo efektivní topný systém mohou snížit provozní náklady a zlepšit atraktivitu pro nájemníky.

• Právní a technický stav: ujistěte se, že nemovitost nemá žádné právní problémy, jako jsou nevyjasněné vlastnické vztahy, zástavy nebo nelegální stavby.

Tip: pokud nemáte zkušenosti se stavebním hodnocením, vždy se poraďte s odborníkem, abyste předešli nepříjemným překvapením.

4. Krok: typ nemovitosti

Různé typy nemovitostí mohou nabízet různé výhody a výzvy. Mezi hlavní kategorie investičních nemovitostí patří:

• Byty: výhodou bytů je obvykle nižší počáteční investice a snadnější údržba. Zároveň jsou často vyhledávané nájemníky, což znamená stabilní příjem.

• Rodinné domy: domy mohou přinést vyšší nájemné a dlouhodobější nájemníky, ale také vyžadují větší investice do údržby.

• Komerční nemovitosti: komerční nemovitosti, jako jsou kanceláře nebo obchody, mohou nabídnout vyšší výnosy, ale také mohou být náchylnější na ekonomické cykly a delší období neobsazenosti.

• Rekreační nemovitosti: tyto nemovitosti mohou generovat příjem zejména sezónně, ale vyžadují vyšší míru správy a údržby.

Tip: zvažte svou strategii – chcete stabilní dlouhodobý výnos nebo spekulovat na růst hodnoty? Každý typ nemovitosti má svá specifika a vyžaduje jiný přístup k řízení investice.

5. Krok: typ nájemníků

Důležitým faktorem je také to, jaký typ nájemníků bude pravděpodobně obývat Vaši investiční nemovitost. Nájemníci mohou výrazně ovlivnit stabilitu Vašeho příjmu a celkový výnos investice.

• Mladí profesionálové: oblasti blízko centra města nebo kancelářských zón mohou přitahovat mladé profesionály, kteří preferují pronájem.

• Rodiny s dětmi: rodiny často hledají dlouhodobější pronájmy v klidných čtvrtích s dobrou dostupností škol a služeb.

• Studenti: v univerzitních městech je vysoká poptávka po malých bytech nebo sdílených ubytováních, i když nájemníci jsou často sezónní a smlouvy kratší.

Tip: pečlivě zvažte typ nájemníků, kterého chcete přitáhnout. Nájemníci s dlouhodobými smlouvami nabízejí stabilnější cash flow, zatímco krátkodobé pronájmy mohou přinést vyšší výnosy, ale vyžadují častější obměnu a vyšší nároky na správu.

Výběr správné investiční nemovitosti je komplexní proces, který vyžaduje důkladné plánování a analýzu. V každém kroku tohoto procesu je důležité vzít v úvahu všechny klíčové faktory – lokalitu, výnosnost, stav nemovitosti, typ nájemníků i samotný typ nemovitosti.

Pokud chcete své investice co nejlépe zhodnotit, naše skupina Vám může pomoci. Nabízíme odborné poradenství při výběru nemovitostí, analýzu trhu a dlouholeté zkušenosti, které Vám pomohou vyhnout se chybám a dosáhnout Vašich investičních cílů. Kontaktujte nás a začněte svou investiční cestu s námi.

Seznam použité literatury:

WIV group. 2024. Interní materiál