Investování do nemovitostí patří mezi nejoblíbenější způsoby, jak v České republice zhodnotit kapitál. Až 80 % Čechů vnímá vlastnictví nemovitosti jako atraktivní investici nebo formu spoření. Realita však ukazuje, že přibližně 60 % lidí do nemovitostí skutečně investuje. Tento rozdíl odráží nejen oblíbenost této formy investování, ale i výzvy spojené s financováním a správou nemovitostí.

Ať už patříte mezi zkušené investory, nebo o svém prvním nákupu teprve přemýšlíte, je klíčové pochopit, jak efektivní Vaše investice bude. V tomto článku si proto ukážeme, jak snadno spočítat hrubý a čistý výnos, a přidáme i praktické tipy na co si dát pozor.

Co je výnosové procento a proč je důležité?

Výnosové procento Vám poskytne jasný obraz o efektivitě Vaší investice. Tento ukazatel pomáhá odpovědět na zásadní otázky:

• "Kolik peněz mi moje investice vydělá?"

• "Je výhodnější než jiné možnosti na trhu?"

Existují dva hlavní typy výnosového procenta:

• Hrubý výnos – zohledňuje pouze příjem z nájemného.

• Čistý výnos – zahrnuje provozní náklady a poskytuje přesnější pohled na skutečnou ziskovost.

Hrubý výnos (ang. yield)

Hrubý výnos je základní ukazatel, který hodnotí potenciál investice bez zohlednění výdajů. Tento výpočet je užitečný při rychlém porovnání několika investičních příležitostí.

Vzorec výpočtu hrubého výnosu:

Hrubý výnos (%) = (Roční nájemné / Kupní cena nemovitosti​) × 100

Například, pokud máte nemovitost, kterou jste koupili za 4.000.000 Kč a roční nájemné činí 200.000 Kč, pak hrubý výnos je: (200000 / 4000000) × 100 = 5 %.

Tento výpočet Vám poskytne základní představu o tom, jak výnosná by mohla být Vaše nemovitost. Pokud máte více nemovitostí nebo zvažujete různé investiční možnosti, hrubý výnos Vám pomůže rychle porovnat jejich potenciální výnosnost.

Čistý výnos (ang. return on investment)

Čistý výnos je pokročilejší ukazatel, protože bere v úvahu provozní náklady, jako jsou:

• daně z nemovitosti,

• pojištění,

• údržba a opravy,

• správa nemovitosti.

Vzorec výpočtu čistého výnosu:

Čistý výnos (%) = ((Roční nájemné - Roční výdaje) / Kupní cena nemovitosti​) × 100

Příklad:

• Roční nájemné: 200.000 Kč

• Roční výdaje: 50.000 Kč

• Kupní cena nemovitosti: 4.000.000 Kč

((200000−50000) / 4000000) × 100 = 3,75 %

Čistý výnos 3,75 % Vám ukazuje, jaký je skutečný výnos po odečtení všech nákladů. Tento ukazatel je obzvláště důležitý pro dlouhodobé investory, kteří chtějí přesně plánovat své příjmy a výdaje.

Nové trendy v investování do nemovitostí v roce 2024

Stabilizace inflace (2,8 % za říjen 2024): s inflací stabilizovanou kolem cíle ČNB se výnosy z pronájmu stávají méně zatížené znehodnocením peněz. Pro dlouhodobé investory je však růst cenové hladiny i nadále klíčovým faktorem, který může zvýšit hodnotu jejich nemovitostí a zajistit vyšší příjmy z nájmů v budoucnosti.

Důraz na ESG a energetickou efektivitu: nemovitosti s nízkou energetickou náročností se stávají oblíbenějšími díky nižším provozním nákladům.

Krátkodobé pronájmy: Airbnb a podobné platformy mohou generovat vyšší výnosy, ale přinášejí vyšší náklady na správu.

Vliv úrokových sazeb: rok 2024 přinesl pokles úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, což zvyšuje dostupnost financování pro kupce a investory. Je tak ideální čas uvažovat o rozšíření portfolia nebo o vstupu na trh.

Proč je znalost výnosového procenta klíčová?

• Srovnání investic: výnosové procento Vám umožní lépe porovnat různé nemovitosti nebo jiné investiční příležitosti, například dluhopisy či akcie.

• Finanční plánování: přesný výpočet ziskovosti Vám pomůže efektivně plánovat cash flow.

• Optimalizace výdajů: pomocí čistého výnosu zjistíte, kde můžete ušetřit na provozních nákladech.

Jak si usnadnit výpočet výnosů?

Zvažte použití online kalkulačky pro výnos z nemovitostí, která Vám automaticky spočítá hrubý i čistý výnos na základě zadaných dat. Díky tomu rychle zjistíte, jak se liší výnosnost jednotlivých nemovitostí.

ONLINE KALKULAČKA VÝNOSU Z INVESTICE

Tipy pro úspěšnou investici do nemovitostí

• Zvolte správnou lokalitu: oblasti s rostoucí poptávkou po bydlení obvykle generují vyšší nájemné.

• Zvažte typ nemovitosti: byty, rodinné domy nebo komerční prostory mají různou výnosnost a rizikovost.

• Nezapomeňte na rezervu: vždy plánujte finanční rezervu na nečekané výdaje nebo neobsazenost.

Výpočet výnosu jako základ úspěšné investice

Znalost výnosového procenta je nezbytnou součástí plánování a hodnocení investic do nemovitostí. Ať už jste začátečník nebo zkušený investor, pravidelná analýza výnosnosti Vám umožní činit informovaná rozhodnutí a maximalizovat zisky.

Chcete poradit s investicí nebo analyzovat potenciální výnos Vaší nemovitosti? Kontaktujte nás a rádi Vám pomůžeme.

Seznam použité literatury:

ŠTUKOVÁ, K. 2024. Češi preferují investice do nemovitostí, následují spořicí účty [online]. Dostupné zde.

GINTER, J. 2019. Šest z deseti Čechů investuje do nemovitostí [online]. Dostupné zde.

Česká spořitelna. 2024. Česká spořitelna snižuje úrokové sazby u hypoték [online]. Dostupné zde.

Český statistický úřad. 2024. Inflace spotřebitelské ceny [online]. Dostupné zde.