19.11.2025
Zajištěný, nebo nezajištěný dluhopis? Rozdíl, který ucítíte hlavně ve chvíli, kdy se něco pokazí. Dluhopis s přímou zástavou nemovitosti dává investorovi reálnou oporu – je zapsaný v katastru, má jasné LTV (Loan-to-Value) a pořadí zástavy. Naopak nezajištěné emise spoléhají jen na důvěru v emitenta. Výnos může být o procento vyšší, ale právní jistota prakticky nulová.
Dluhopis jako nástroj pro výnos z kapitálu
Dluhopis je investiční nástroj, který Vám umožňuje zhodnotit kapitál formou pevně stanoveného výnosu.
Investor poskytuje společnosti financování na předem dané období. Společnost se zavazuje pravidelně vyplácet výnos a ve splatnosti vrátit celou nominální hodnotu.
Výnos z dluhopisu podléhá srážkové dani ve výši 15 %. To znamená, že z hrubého výnosu 8 % obdrží investor čistý výnos 6,8 %.
Pro každou investici přitom platí jednoduchá rovnice: čím kvalitnější zajištění a jasně nastavené emisní podmínky, tím nižší riziko – a zpravidla i nižší výnos. Naopak vyšší úrok často kompenzuje absenci majetkového krytí nebo slabší bonitu emitenta.
Zajištěné dluhopisy: co přesně kryje zástava
Zajištěný dluhopis bývá krytý konkrétní nemovitostí zapsanou v katastru. Na listu vlastnictví je obvykle uvedeno zástavní právo ve prospěch držitelů dluhopisů.
Z pohledu investora jsou zásadní tyto parametry:
Typ a kvalita zajištění (rezidenční či komerční nemovitost, lokalita, konzervativní ocenění),
Zápis v katastru, který je veřejně a transparentně dohledatelný,
Smluvní rámec (zástavní smlouva, správce zajištění, emisní závazky emitenta).
Díky těmto prvkům může být v případě selhání emitenta pohledávka uspokojena z výtěžku zajištěné nemovitosti – nikoli pouze ze zbytkového majetku společnosti.
Výše LTV, pořadí zástavy a riziková přirážka: klíčové ukazatele rizika
Ne všechny zajištěné dluhopisy jsou stejné. Kvalita zajištění se odvíjí od tří hlavních parametrů:
1. LTV
Ukazuje poměr mezi objemem emise a hodnotou zajištění.
Čím nižší LTV, tím větší rezervu má investor v případě problémů. Konzervativní emise cílí na LTV do 70 %, což vytváří ochranný „polštář“.
2. Pořadí zástavy
Zástava v 1. pořadí znamená, že investor má přednostní právo na výtěžek z prodeje nemovitosti.
U 2. pořadí už dochází k podřízení – a tím i k vyššímu riziku.
3. Riziková přirážka
Výnos dluhopisu vždy odráží míru rizika.
Vyšší LTV, podřízené pořadí nebo absence zajištění logicky znamenají vyšší požadovaný výnos – tzv. rizikovou přirážku.
U nezajištěných emisí bývá tato přirážka nejvyšší, protože neexistuje žádné majetkové krytí.
Modelové scénáře: jak zajištění ovlivňuje výnos a riziko
Různé emise dluhopisů se mohou lišit nejen výnosem, ale především úrovní zajištění. Tyto tři základní scénáře ukazují, jaký dopad má kvalita zajištění a nastavení parametrů na výnos i rizikovost.
A) Dluhopis se zajištěním v 1. pořadí, LTV 65 %
Kupón: 8,0 % p.a. → 6,8 % čistého po zdanění
Zajištění: nemovitost zapsaná v katastru ve prospěch držitelů dluhopisů
Pořadí zástavy: 1. pořadí – investor má přednostní právo při vymáhání
LTV: 65 % – konzervativní nastavení s dostatečnou rezervou hodnoty
Tato kombinace znamená nízké kreditní riziko. První pořadí zajištění a nižší LTV poskytují investorovi silnou právní pozici i ochranný polštář. Výnos je nižší než u rizikovějších emisí, ale odpovídá míře bezpečí.
B) Dluhopis se zajištěním ve 2. pořadí, LTV 80 %
Kupón: cca 9,0 % p.a. → 7,65 % čistého
Zajištění: nemovitost v katastru, ale zástava je až ve druhém pořadí
Pořadí zástavy: 2. pořadí – přednost má jiný věřitel
LTV: 80 % – menší rezerva, vyšší expozice
Vyšší výnos kompenzuje vyšší riziko. V případě selhání emitenta není jisté, zda výtěžek ze zajištění postačí i na podřízené investory. Při tomto typu dluhopisu je důležité posuzovat kvalitu zajištění i bonitu emitenta.
C) Dluhopis bez zajištění (nezajištěný)
Kupón: cca 10,0 % p.a. → 8,5 % čistého
Zajištění: žádné – dluhopis není krytý konkrétním majetkem
Pořadí: neexistuje právní zajištění v katastru
LTV: nelze určit – dluhopis je bez majetkového krytí
Nejnižší právní jistota, nejvyšší výnos. Investor nese celé riziko – pokud emitent nesplní své závazky, návratnost závisí výhradně na zbytkové hodnotě firmy. U tohoto typu emisí je zásadní důkladná analýza emitenta.
Co z toho vyplývá?
Kombinace přímého zajištění, rozumného LTV a 1. pořadí v katastru nemovitostí vytváří atraktivní poměr výnosu a rizika. Pro konzervativnější kapitál to představuje vyváženou strategii – s důrazem na právní jistotu a ochranu investora.
Na co se zaměřit před investicí do dluhopisu
Před investicí doporučujeme ověřit několik klíčových parametrů, které určují kvalitu a bezpečnost emise:
Zajištění v katastru nemovitostí
Je zástavní právo opravdu zapsané v katastru? A ve prospěch koho?
Pořadí zástavy
Má dluhopis 1. pořadí (optimální varianta), nebo je podřízený?
LTV
Jaká je hodnota zajištění vůči objemu emise? Existuje dostatečná rezerva?
Emisní podmínky a smluvní rámec
Obsahuje emise ochranné prvky jako zákaz dalšího zadlužení, správce zajištění, jasně definované smluvní závazky emitenta?
Cash-flow a splatnost
Jaký je harmonogram výplat kupónů a splacení jistiny? Je nastavena rezerva likvidity?
Bezpečí investice začíná u parametrů, ne u slibu výnosu
Rozdíl mezi zajištěným a nezajištěným dluhopisem není jen v kupónu. Je to rozdíl mezi právně vymahatelnou jistotou a pouhým příslibem. Mezi nemovitostí zapsanou v katastru a závazkem bez reálného krytí. Mezi jasně definovanými podmínkami zajištění a investicí, která spoléhá výhradně na bonitu emitenta.
Pokud pracujete s kapitálem, který má chránit hodnotu v čase, dává smysl investovat do dluhopisů zajištěných nemovitostmi, s rozumným LTV a prvním pořadím v katastru.
Seznam použité literatury:
Ministerstvo financí České republiky. The Czech Republic – Government debt management annual report 2024 [online]. [cit. 2025‑11‑25]. Dostupné zde.
Česká národní banka. Requirements for LTV, DSTI and DTI limits [online]. [cit. 2025‑11‑25]. Dostupné zde.
Prague Stock Exchange. Bonds | Debt securities trading [online]. [cit. 2025‑11‑25]. Dostupné zde.