10.11.2025
Český hypoteční trh v roce 2025 změnil dynamiku. Po dvou letech stagnace úrokové sazby klesají, zájem o hypotéky opět roste a investoři zvažují nové strategie. Přestože celková dostupnost bydlení zůstává náročná, poptávka po nemovitostech i investičních alternativách je stále silná. Jaký dopad to může mít na vývoj cen nemovitostí, nájmů a investičních příležitostí v roce 2026?
Hypotéky zlevňují, dostupnost však zůstává omezená
Rok 2025 přinesl na hypotečním trhu znatelné oživení. Úroky klesly pod 5 % a banky hlásí silný růst nových úvěrů i refinancování. Jen za prvních sedm měsíců roku bylo poskytnuto přes 222 miliard korun, což představuje více než 50% nárůst oproti stejnému období loňského roku.
Přestože úrokové sazby klesly, dostupnost vlastního bydlení se výrazně nezlepšila. Průměrná výše hypotéky dnes přesahuje 4 miliony korun, což činí financování nedosažitelným pro velkou část domácností. Poptávka po nájemním bydlení nadále roste – a spolu s ní i zájem investorů o výnosové nemovitosti a alternativní formy investic.
V takovém prostředí nabývá na významu správně zvolená investiční strategie. Ať už se investor rozhodne pro koupi nemovitosti, nebo zvažuje variantu s nižší vstupní bariérou a předvídatelným výnosem, trh v roce 2026 pravděpodobně nabídne širší spektrum možností než v uplynulých letech.
Ceny nemovitostí a nájemné v roce 2026: co očekávat
S postupným poklesem úrokových sazeb se zvyšuje zájem o koupi nemovitostí. Ačkoli k plošnému zlevnění nedochází, aktivita na trhu sílí - a to jak ze strany zájemců o vlastní bydlení, tak investorů. Výsledkem je mírný tlak na růst cen nemovitostí a zároveň i na výši nájmů.
Pro rok 2026 lze uvažovat několik vývojových variant podle toho, jak se budou vyvíjet sazby a dostupnost financování:
Poznámka:
Údaje v tabulce jsou orientační a vycházejí z tržních dat ke konci roku 2025. Výnosy i rizika se mohou lišit dle konkrétní investice.
Dluhopis se zajištěním může být atraktivní volbou pro investory, kteří hledají kratší investiční horizont, nižší vstupní kapitál a předem daný výnos. Oproti nemovitosti nabízí jednodušší správu a vyšší likviditu, ale přináší jiný typ rizika. Klíčové je, aby si každý investor zvolil strategii odpovídající jeho cílům a toleranci k riziku.
Tři investiční přístupy pro rok 2026
1) Koupě nemovitosti nyní
Tato varianta může dávat smysl pro investory, kteří mají přístup k výhodnému financování a zároveň cílí na dlouhodobý výnos z nájmu - ideálně v lokalitách se stabilní poptávkou a nižším rizikem výpadků.
2) Vyčkávání na vhodnější moment
Pokud předpokládáte další pokles úrokových sazeb nebo korekci cen, může být racionální vyčkat. Důležité ale je, aby kapitál mezitím nezůstával nečinný a neztrácel na hodnotě pod vlivem inflace.
3) Krátkodobé zhodnocení přes zajištěné dluhopisy
Pro investory, kteří aktuálně neplánují nákup nemovitosti, ale chtějí své prostředky bezpečně a předvídatelně zhodnotit, mohou být vhodnou cestou dluhopisy zajištěné nemovitostmi. Nabízejí časově omezený investiční horizont, jasně dané podmínky a vyšší likviditu než klasické nemovitosti.
Jak přemýšlet o investicích v roce 2026
Rok 2026 pravděpodobně přinese investorům nejen nové příležitosti, ale i větší důraz na správné načasování a strategii. Úrokové sazby sice klesají, dostupnost vlastnického bydlení však zůstává omezená a konkurenční tlak na trhu trvá.
Klíčové proto bude, jak investor pracuje s časovým horizontem, likviditou a ochotou podstoupit riziko. Zatímco pro některé může být letošní rok vhodným momentem pro nákup nemovitosti, jiní mohou zvolit výnosovou alternativu v podobě zajištěného dluhopisu s fixním úročením a jasně danými podmínkami.
Seznam použité literatury:
Česká bankovní asociace. Počet a objem poskytnutých hypoték [online]. [cit. 2025‑11‑10]. Dostupné zde.
Česká národní banka. Realitní trh v České republice ve vzestupné fázi cyklu [online]. [cit. 2025‑11‑10]. Dostupné zde.
Hypoindex.cz. Objem nových hypoték by letos měl pokořit hranici 300 miliard Kč [online]. [cit. 2025‑11‑10]. Dostupné zde.