Jak hledat v katastru nemovitostí: praktický návod pro kupující i investory

Katastr nemovitostí je nejspolehlivější veřejný zdroj informací o nemovitostech – jejich vlastnictví, zástavách, břemenech i právních změnách. Umět v něm rychle vyhledat a správně interpretovat klíčová data je základ každé bezpečné transakce – od koupě bytu, přes převod pozemku a právní prověrku až po investice, kde hraje roli zajištění nemovitostí.

Co v katastru nemovitostí najdete (a proč by Vás to mělo zajímat)

Katastr poskytuje klíčové právní informace, které ovlivňují koupi, prodej i investice do nemovitostí. Tohle jsou ty nejdůležitější:

1. Vlastník a podíl
Kdo nemovitost vlastní a zda ji drží sám, nebo ve spoluvlastnictví. Zásadní pro právní jistotu i rozhodování o dalším postupu.

2. List vlastnictví (LV)
Souhrnný přehled všech podstatných údajů – vlastnictví, zástavy, břemena, omezení i poznámky.

3. Zástavní práva
Záznamy o hypotékách, zajištění úvěrů nebo dluhopisů. Důležité je, komu patří a jaké mají pořadí.

4. Věcná břemena a omezení
Práva cesty, užívání, předkupní práva, exekuce a další omezení, která ovlivňují využití nemovitosti nebo její převod.

5. Plomby
Znamenají, že probíhá řízení – například změna vlastníka nebo zápis nového práva. Stav není definitivní a může se brzy změnit.

6. Katastrální mapa
Zobrazuje umístění a hranice nemovitosti, včetně přístupových cest a sousedních pozemků. Užitečná pro orientaci i právní prověrku.

4 nejrychlejší způsoby, jak v katastru něco najít

Vše zvládnete online přes veřejný portál „Nahlížení do katastru nemovitostí“. Výstupy jsou pouze informativní; pro právní účely či banku si vyžádejte ověřený výpis.

1. Vyhledání podle adresy

• Zvolte „Vyhledat stavbu nebo jednotku“

• Zadejte obec, ulici a číslo popisné nebo orientační

• Vyberte jednotku nebo budovu

• Otevřete list vlastnictví a sledujte části B a C

Využijte, když znáte přesnou adresu bytu nebo domu a chcete rychle zjistit, kdo je vlastníkem a zda je nemovitost zatížená.

2. Vyhledání podle parcely

• Zvolte „Vyhledat parcelu“

• Zadejte katastrální území a parcelní číslo

• Sledujte typ parcely:

  • „st.“ = stavební parcela (zastavěná plocha, budova)

  • bez označení = pozemková parcela (např. orná půda, zahrada)

• Zobrazí se list vlastnictví a katastrální mapa

Hodí se při prověřování pozemků – zejména u přístupových cest, možných břemen nebo pro zjištění, komu parcela skutečně patří.

3. Vyhledání podle listu vlastnictví (LV)

• Zvolte „Vyhledat list vlastnictví“

• Vyberte katastrální území a zadejte číslo LV

• Projděte části A–F

Použijte, pokud máte číslo listu vlastnictví – například z nabídky, smlouvy nebo jiných podkladů. Sami si tak snadno ověříte celý právní stav.

4. Vyhledání přes katastrální mapu

• Otevřete sekci „Mapa“ a přibližte lokalitu

• Klikněte na parcelu nebo stavbu

• Zobrazí se detail + odkaz na LV

Skvělé při vizuální kontrole – ověříte si hranice parcely, sousední pozemky nebo přístup k nemovitosti. Vhodné i pro orientaci v terénu.

List vlastnictví: přehled částí a co z nich vyčtete

A – Nemovitosti
Seznam pozemků, jednotek či staveb. Uvádí typ a výměru.

B – Vlastnické právo
Kdo je vlastník a jak nemovitost získal (smlouva, dědictví, rozhodnutí).

C – Věcná práva a omezení
Zástavy, břemena, exekuce, předkupní práva nebo zákazy nakládání.

D – Jiné zápisy
Poznámky – spornost nebo upozornění na nesoulad.

E – Nabývací tituly
Smlouvy a rozhodnutí, které vedly ke vzniku vlastnického práva. Uvádí se i datum vkladu.

F – BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka)
Uvádí se jen u zemědělské půdy. Pětimístný kód, který vyjadřuje kvalitu a typ půdy.

Tip: V části C hledejte spisovou značku vkladu (např. V-12345/2024). Ta určuje pořadí – čím dřívější vklad, tím silnější právní postavení.

Na co si dát pozor: 3 klíčové prvky

1. Zástavní právo

Zjistěte, kdo je věřitel, na co se zástava vztahuje a v jakém je pořadí. Při investici to výrazně ovlivňuje míru krytí a riziko.

2. Pořadí vkladu

Rozhoduje o tom, která zástava má přednost. Uvedeno u každého vkladu.

3. Plomby
Probíhající řízení. Znamenají, že k nemovitosti se něco zapisuje – vlastník, zástava, změna. Počkejte, než plomba zmizí, nebo si vyžádejte informace.

Věcná břemena a další právní omezení

Služebnosti

Práva, která umožňují někomu jinému využívat nemovitost – typicky právo cesty, uložení sítí nebo doživotní užívání bytu.

Předkupní práva a zákazy nakládání
Mohou omezit převod nebo zatížení nemovitosti. Vždy si ověřte, zda nejsou zapsány.

Exekuce

Závažný zásah do práv k nemovitosti. V případě zápisu exekuce vždy doporučujeme právní konzultaci – bez ní nepokračujte.

Ověřený vs. informativní výpis

• Nahlížení do katastru je bezplatné a slouží pro informativní přehled.

• Ověřený výpis (z Czech POINT nebo přes dálkový přístup) je placený, ale jediný právně použitelný při transakci nebo pro banku.

Při jakémkoli právním úkonu si vždy uložte ověřený list vlastnictví – dokládá stav nemovitosti k určitému datu.

Rychlý checklist před klíčovým rozhodnutím

Než se rozhodnete pro koupi nemovitosti, podíl ve spoluvlastnictví nebo investici se zajištěním, projděte si tento přehled. Pomůže Vám odhalit klíčové souvislosti a předejít zbytečným rizikům.

Je list vlastnictví „čistý“? 

• Neobsahuje plomby, exekuce ani nejasná věcná břemena?

Ověřili jste zástavní právo?

• Víte, kdo je věřitel, jaké pohledávky zajišťuje a na které části nemovitosti se vztahuje?

Zkontrolovali jste pořadí vkladů?

• Sedí pozice zástavy s Vaší investiční nebo úvěrovou strategií?

Odpovídá LTV reálné hodnotě nemovitosti?

• Sledujte i způsob ocenění – u dluhopisů má velký vliv na krytí.

Máte ověřený výpis z katastru?

• Ověřený výpis je jediný právně uznatelný dokument.

Investice se zajištěním: jistota, kterou si můžete ověřit

Zajištění nemovitostí je jedním z nejsilnějších prvků, které mohou Vaši investici chránit. Stačí vědět, kde hledat a co v katastru ověřit.

U každého dluhopisu proto sledujte:

• zda je zástava skutečně zapsaná v katastru,

• jaké má pořadí vůči jiným právům,

• jaký je reálný LTV poměr,

• a kdo je správcem zajištění.

Právě tyto parametry mají zásadní vliv na bezpečnost i likviditu investice. Investujte bezpečně do dluhopisů se zajištěním, které si můžete ověřit v katastru.

Seznam použité literatury:​

Český úřad zeměměřický a katastrální. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. [cit. 2025-11-10]. Dostupné zde.

Czech POINT. Ověřené výpisy z katastru nemovitostí [online]. [cit. 2025-11-10]. Dostupné zde.

Ministerstvo spravedlnosti ČR. Centrální evidence exekucí [online]. [cit. 2025-11-10]. Dostupné zde.