29.10.2025
Plánujete investiční byt pronajímat přes Airbnb či Booking – nebo ho naopak dlouhodobě svěřit nájemníkům? Důležité rozhodnutí – daňový režim, DPH i místní poplatky se totiž výrazně liší. V tomto přehledu najdete všechny klíčové rozdíly, které je dobré znát před zahájením nebo změnou způsobu pronajímání.
Nájem nebo ubytování? Rozdíl, který ovlivní daně
Krátkodobý pronájem (Airbnb, Booking) je ubytovací služba, tedy podnikání (§ 7 ZDP). Vyžaduje živnost, evidenci, DPH i pojistné jako OSVČ.
Dlouhodobý pronájem (bez služeb jako úklid nebo výměna prádla) je klasický nájem (§ 9 ZDP). Nejste podnikatel, neplatíte pojistné a příjmy zdaňujete v přiznání.
Pokud nabízíte „hotelové“ služby, Finanční správa to automaticky posoudí jako ubytování.
Daň z příjmů: rozdíl mezi nájmem a ubytováním
Krátkodobé ubytování (§ 7 ZDP):
jde o podnikání (živnost),
lze uplatnit výdaje paušálem nebo ve skutečné výši,
vzniká povinnost platit sociální a zdravotní pojištění.
Dlouhodobý nájem (§ 9 ZDP):
nejde o podnikání,
příjmy se zdaňují v daňovém přiznání,
nevzniká povinnost platit sociální a zdravotní pojištění.
Pokud střídáte nájem a krátkodobé ubytování, posuzuje se každá část činnosti zvlášť – a může vzniknout kombinace § 7 a § 9 v jednom přiznání.
Stále si nejste jisti, co je pro Vás výhodnější? 🎧️ Poslechněte si epizodu Československého nemovitostního podcastu se Stanislavem Suchanem, Daňařem roku 2024. Dozvíte se, jak přistoupit k daním z pronájmu strategicky – a vytěžit z Vaší investiční nemovitosti maximum.
DPH: kdy a proč ji řešit
Dlouhodobý nájem: osvobozený od DPH bez nároku na odpočet (§ 56a ZDPH)
Ubytování: zdanitelné plnění (snížená sazba); registrace k DPH při obratu nad 2 mil. Kč
Identifikovaná osoba:
Pokud přijímáte služby ze zahraničí (např. provize z Airbnb), musíte se registrovat jako identifikovaná osoba a odvést DPH v Česku – i když nejste plátcem.
Kontrolní hlášení:
Podává pouze plátce DPH, ne identifikovaná osoba.
Další povinnosti (při krátkodobém ubytování)
Místní poplatek z pobytu – dle obecní vyhlášky (zákon č. 565/1990 Sb.)
Evidence cizinců – hlášení do 3 pracovních dnů (§ 99 zákona o pobytu cizinců)
Přehled: krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem
Krátkodobé a dlouhodobé pronajímání mají rozdílné daňové dopady i zákonné povinnosti. Tady je jejich srovnání v kostce:
Zatímco dlouhodobý nájem je daňově i administrativně jednodušší, krátkodobé ubytování přináší víc povinností – ale často i vyšší výnos. Rozdíly nejsou jen formální, ale mají reálný dopad na Vaše náklady i čas.
Nejčastější chyby
„Je to jen nájem, DPH neřeším.“ – Krátkodobé pobyty se službami = ubytování = zdanitelné plnění.
Neřešíte identifikovanou osobu – provize od Airbnb z EU? Musíte přiznat DPH.
Ignorování místního poplatku – obce aktivně kontrolují.
Nenahlášení cizinců – zákonná povinnost s možnými sankcemi.
Kdy řešit daňovou strategii?
Zvažte ji ideálně:
před spuštěním pronájmu (než něco podepíšete),
při změně z nájmu na Airbnb,
před první sezonou,
pokud chcete optimalizovat cash flow,
když si nejste jistí, co už je podnikání.
Rychlý checklist před startem
Určete režim: nájem nebo ubytování
Registrace: DIČ, identifikovaná osoba, DPH dle obratu
Ověřte vyhlášku obce: poplatek z pobytu
Pokud ubytováváte cizince: hlášení do 3 dnů
Krátkodobé i dlouhodobé pronajímání má své výhody – a také různé daňové, administrativní a provozní dopady. Často nejde o jednorázové rozhodnutí, ale o dlouhodobou investiční strategii.
Ať už se rozhodnete jakkoliv, důležité je mít jasno v tom, jaký daňový režim se na Vás vztahuje, co musíte evidovat a kdy se Vás týká DPH. Právě v tom dělá řada investorů zbytečné chyby – a ztrácí tím peníze.
📩 Pokud hledáte způsob, jak zhodnotit kapitál bez každodenní starosti o nájemníky, alternativou může být investice do dluhopisů zajištěných nemovitostmi - s předem stanoveným výnosem, pevně danou dobou splatnosti a transparentními smluvními podmínkami.
Seznam použité literatury:
Airbnb 2025. Povinnosti ubytovatele v ČR: místní poplatky a hlášení cizinců [online]. Dostupné zde.
Finanční správa České republiky 2025. DPH a ubytovací služby: Přehled pro veřejnost [online]. Dostupné zde.
JakPodnikat.cz 2025. Krátkodobý pronájem, nájem a daň z příjmů: rozdíly podle § 7 a § 9 ZDP [online]. Dostupné zde.
Ministerstvo vnitra ČR – Integrační centrum 2025. Hlášení ubytovaných cizinců: povinnosti ubytovatele [online]. Dostupné zde.
Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty 2025. § 56a – Osvobození nájmu od DPH [online]. Dostupné zde.
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP) 2025. § 7 a § 9 – Zdanění příjmů z podnikání a z pronájmu [online]. Dostupné zde.
Zákon č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích 2025. Poplatek z pobytu [online]. Dostupné zde.