Jak si ověřit zajištění v katastru: krok za krokem

Plánujete investici do dluhopisu zajištěného nemovitostí? Rozhodující není jen výše výnosu - podstatné je, zda je zástava skutečně zapsaná v katastru, v jakém je pořadí, a jaký má podíl hodnota nemovitosti vůči výši dluhu.

Kde a jak najít list vlastnictví a zástavní práva

Základem každé bezpečné investice do dluhopisu krytého nemovitostí je ověření zajištění. Nejrelevantnějším a veřejně dostupným zdrojem těchto informací je katastr nemovitostí, který umožňuje online přístup k údajům o vlastnictví, zástavách, věcných břemenech i probíhajících řízeních.

Jak postupovat:

• Otevřete portál Nahlížení do KN (nahlizenidokn.cuzk.cz).

• Zvolte typ nemovitosti: Parcela, Budova, nebo Jednotka.

• Vyplňte katastrální území a číslo parcely, případně adresu či číslo jednotky.

• V detailu nemovitosti klikněte na „List vlastnictví (LV)“.

Co na listu vlastnictví najdete:

• A – Vlastník: jméno fyzické osoby nebo název právnické osoby.

• B – Jiná práva: informace o spoluvlastnictví nebo podílovém vlastnictví.

• C – Omezení vlastnického práva: zástavní práva, exekuce, věcná břemena.

• D – Poznámky: upozornění na změny a probíhající řízení, která mohou ovlivnit právní stav nemovitosti.

V oddílu C hledejte „Zástavní právo smluvní“ a zkontrolujte, kdo vystupuje jako zástavní věřitel. U dobře strukturovaných emisí bývá uveden správce zajištění, který jedná jménem držitelů dluhopisů. Právě to je klíčový rozdíl mezi formálním zápisem a reálnou právní ochranou investora.

Co zjistíte zdarma – a co je potřeba doplnit

V katastru nemovitostí si snadno a bezplatně ověříte:

• existenci a typ zástavního práva,

• pořadí zástavy podle data právních účinků vkladu,

• aktuálního vlastníka nemovitosti,

• případné exekuce, věcná břemena nebo probíhající právní řízení.

Co je potřeba dodatečně ověřit mimo katastr:​

• znalecký posudek nebo bankovní ocenění nemovitosti,

• emisní dokumentaci,

• znění zástavní smlouvy (kdo je zástavním věřitelem),

• potvrzení, že zástava kryje právě tu emisi, do které chcete investovat.

Jak číst pořadí zástav: proč na něm skutečně záleží

Pořadí zástavy určuje, kdo bude v případě problémů uspokojen z výtěžku nemovitosti jako první. Právě tato informace zásadně ovlivňuje rizikový profil celé investice.

Na listu vlastnictví sledujte především:

• Sekci C – zde jsou uvedena všechna omezení vlastnického práva, včetně zástav, břemen a exekucí.

• Číslo vkladového řízení (například „V-1234/2025“) – to určuje datum a čas právních účinků vkladu, tedy skutečné pořadí zápisů.

Čím dřívější vklad, tím silnější postavení věřitele.

Dále si zkontrolujte, zda je uvedeno:

• „zástava v 1. pořadí“ nebo

• smluvní dohoda o podřízenosti ostatních zástav vůči držitelům dluhopisů.

Ideální stav: zástava v 1. pořadí, nebo jasně deklarovaná podřízenost ostatních věřitelů.

Kontrola LTV a kvality zajištění

LTV (Loan-to-Value) vyjadřuje poměr mezi výší dluhopisového závazku a hodnotou nemovitosti, která jej kryje. Právě tento ukazatel napoví, jak velký ochranný „polštář“ má investor v případě problémů.

Vzorec:

• LTV = výše dluhu / hodnota zajištěné nemovitosti​

Jak postupovat:

• Zjistěte objem emise, který je konkrétní zástavou krytý – obvykle uvedeno v emisních podmínkách.

• Získejte hodnotu nemovitosti – ideálně ze znaleckého posudku. Pro konzervativní výpočet je vhodné vycházet z nižší hodnoty (například bankovního ocenění).

• Spočítejte LTV

  Příklad: Emise ve výši 70 mil. Kč je krytá nemovitostí oceněnou na 110 mil. Kč. LTV = 70 / 110 = 64 %

Jak výsledek interpretovat:

• ≤ 70 % – konzervativní přístup, typický pro kvalitní zajištěné emise.

• 70–80 % – zvýšené riziko při výkyvech na realitním trhu.

• > 80 % – minimální rezerva, vyšší rizikovost a očekávaná přirážka ve výnosu.

Ověřte, že daná nemovitost skutečně zajišťuje právě tu emisi, do které investujete – nikoliv starší nebo souběžné závazky emitenta.

Co by měl investor před rozhodnutím zkontrolovat

Než se rozhodnete pro investici do konkrétní emise, ověřte si několik zásadních bodů, které vám pomohou posoudit její skutečnou kvalitu a míru právní jistoty:

• Je list vlastnictví aktuální?

• Je zástavní právo zapsané v C oddílu?

• Jaké je pořadí zajištění?

• Kdy byl návrh na vklad podán (datum/čas)?

• Obsahuje list vlastnictví poznámky o řízení nebo exekuci?

• LTV: Jaký je poměr dluhu ku hodnotě? Jaký zdroj a datum ocenění?

• Jsou k dispozici klíčové dokumenty: zástavní smlouva, smlouva o správci zajištění, emisní podmínky?

Co z toho vyplývá?

Ověřit zajištění nemovitosti v katastru zvládnete během několika minut. Jde o důležitý krok, který může odhalit klíčové rozdíly mezi dvěma zdánlivě podobnými investicemi.

Pokud vybíráte dluhopis s přímou zástavou, měl by mít nejen atraktivní výnos, ale především právně podložené zajištění s jasným LTV, ověřitelným pořadím v katastru a transparentními emisními podmínkami.

Emise, které tyto parametry splňují, dávají investorovi silnější pozici i v případě výkyvů na trhu. Investujte bezpečně do dluhopisů s reálným zajištěním.

Seznam použité literatury:​

Burza cenných papírů Praha. 2025. Dluhopisy – korporátní sektor [online]. Dostupné zde.

Česká národní banka. 2025. Dluhopisy a jejich regulace [online]. Dostupné zde.

Český úřad zeměměřický a katastrální. 2025. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. Dostupné zde.

Ministerstvo financí ČR. 2025. Dluhopisový trh v České republice [online]. Dostupné zde.