29.10.2025
Investice do nemovitostních dluhopisů využívají stabilitu realitního trhu bez nutnosti nemovitost vlastnit a spravovat. Ne každý projekt však nabízí optimální poměr výnosu, rizika a likvidity. Tento článek přináší přehled situací, kdy mohou být nemovitostní dluhopisy vhodnou volbou – a kdy naopak dávají větší smysl jiné formy investic.
Kdy místo koupě nemovitosti zvolit nemovitostní dluhopis: 4 typické situace
Nemovitostní dluhopisy jsou zajímavé především pro investory, kteří chtějí zhodnotit kapitál bez aktivní správy. Typické situace zahrnují:
Volné prostředky v řádu stovek tisíc korun (např. 200–500 tis. Kč) – investor nechce nebo nemůže koupit celou nemovitost. Dluhopis umožňuje účast na realitním trhu s nižším vstupem a bez transakčních nákladů.
Omezené časové možnosti – správa nájmů, údržba a prodej nemovitostí vyžadují čas a zkušenosti. Dluhopis nabízí pasivní výnos s pevně stanoveným kuponem a harmonogramem výplat.
Diverzifikaci portfolia – vhodné doplnění k akciím či fondům o konzervativnější složku s jasně definovaným zajištěním a parametry rizika.
Preferenci stabilního výnosu bez vlastnictví nemovitosti – investor se podílí na konkrétním realitním projektu s jasně popsaným zajištěním, ale bez nutnosti projekt aktivně řídit.
Jaké zajištění dává smysl v realitním projektu
Zajištění určuje, do jaké míry je kapitál investora chráněn. Mezi nejčastější a nejdůvěryhodnější formy patří:
Zástava na nemovitosti – ideálně s LTV pod 70 %.
Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti – zajišťuje rychlejší vymáhání pohledávky.
Ručení majetkem emitenta nebo mateřské společnosti – doplňková, ale důležitá pojistka.
Pokud projekt není podložen reálným majetkem nebo má LTV přes 80 %, přestává být konzervativní investicí a stává se spíše spekulací.
Více informací o hodnocení kvality emisí naleznete v článku Jak poznat kvalitní dluhopis v roce 2025.
Výnos vs. riziko: hledání rovnováhy
Poměr výnosu a rizika závisí na fázi projektu a kvalitě zajištění. Orientačně lze vycházet z těchto rámců:
6–8 % p.a. – projekty v pokročilé fázi nebo se zajištěním dokončené nemovitosti.
8–10 % p.a. – menší nebo rozvíjející se projekty s vyšší mírou rizika.
Více než 10 % p.a. – projekty bez zajištění nebo v rané fázi, často s pozemky bez stavebního povolení.
Klíčovým ukazatelem není pouze výše kuponu, ale také YTM (yield to maturity) – tedy skutečný výnos po zohlednění délky investice a frekvence výplaty úroků.
Doba držení a cashflow podle typu projektu
Nemovitostní dluhopisy mají různou délku držení i způsob výplaty výnosu. Orientačně lze vycházet z následujících údajů:
Tento rámec pomáhá investorům sladit délku držení s investičními cíli a požadavkem na likviditu.
Kdy investice nedává smysl
Investice do nemovitostního dluhopisu nemusí být vhodná v situacích, kdy:
emitent nemá prokazatelnou historii ani dokončené projekty,
výnos je výrazně nad trhem bez jasného vysvětlení,
chybí reálné zajištění nebo je pouze formální,
emitent neposkytuje transparentní informace o postupu projektu,
investor očekává vysokou likviditu (dluhopis není spořicí účet).
V těchto případech je vhodné zvolit ověřeného emitenta nebo jiný investiční nástroj.
Co investory často zajímá
Je výhodnější přímá koupě nemovitosti, nebo dluhopis?
Koupě nemovitosti vyžaduje vysoký vstupní kapitál i čas na správu. Dluhopis umožňuje podílet se na zhodnocení realitního projektu s menší částkou a bez provozních povinností. Volba závisí na investičním horizontu a osobních preferencích investora.
Jak poznám kvalitní projekt?
Kvalitní emitent zveřejňuje informace o zajištění, harmonogramu, hodnotě majetku i aktuálním stavu projektu. Vyhýbat by se měl investor subjektům bez doložitelné historie nebo s neprůhlednou strukturou.
Jaké informace si mám zkontrolovat u konkrétní emise?
Zkontrolujte účel financování projektu, typ a kvalitu zajištění (včetně LTV), výnos a harmonogram výplat, splatnost, poplatky a hlavní rizikové faktory. Vše by mělo být uvedeno v emisních podmínkách nebo prospektu.
Podmínky dobré investice
Investice do nemovitostního dluhopisu dává smysl, když je projekt srozumitelný, transparentně popsaný a podložený reálným majetkem. Klíčové je znát účel financování, strukturu zajištění (včetně LTV), očekávané cashflow a způsob i frekvenci výplaty úroků. WIV group staví své emise na těchto principech – důrazu na zajištění, jasné dokumentaci a pravidelné měsíční výplatě výnosu.
Ověřit parametry zajištěného dluhopisu.
Seznam použité literatury:
ARTN – Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. 2025. Trend Report 2025: Realitní trh roste, investoři věří především rezidenčním projektům a průmyslovým nemovitostem [online]. Dostupné zde.
Burza cenných papírů Praha. 2025. Dluhopisy – dluhové cenné papíry [online]. Dostupné zde.
e-Finance CZ SE. 2025. Jednoleté dluhopisy e-Finance CZ SE 52 s ročním úrokem 7 % [online]. Dostupné zde.