Vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi a k úrovni cen nemovitostí, se v dnešní době lidé v České republice i na Slovensku stále více obracejí k nájemnímu bydlení. Pokud to ale naše finanční situace a zdroje dovolí a koupi vlastní nemovitosti si můžeme i přes aktuální situaci pohodlně dovolit, je třeba si vysledovat několik věcí. Nejběžněji se mezi komplikace s koupi nemovitosti zařazují právní vady nemovitostí, o kterých píšeme blíže v tomto článku.

Pokud se o právní vady u nemovitostí zajímáte více, na toto téma jsme si povídali i v našem podcastu se Štěpánem Smolejou.

Než si řekneme, jak se právním vadám vyvarovat, objasníme si, co pod tímto pojmem vůbec chápat.

Co jsou právní vady?

Právní vada je nedostatek spojený s právním postavením nemovitosti. Může se jednat o problémy s vlastnictvím, zástavní práva, dluhy, omezení v užívání nebo jiné právní záležitosti. Tyto vady mohou být skryté a nejsou vždy zřejmé na první pohled. V dalším textu přiblížíme příklady právních vad nemovitostí.

Nejasné vlastnictví - najdete v katastru nemovitostí

Tato vada se týká nejasnosti ohledně toho, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti. Může se stát, že nemovitost byla prodána více osobám současně, nebo že předchozí prodej nebyl řádně zaznamenán v katastru nemovitostí. Třeba si dát pozor i na to, zda kupujeme opravdu celou nemovitost a ne jen podíl na ní, tedy jen její část. Pozornost bychom měli věnovat i tomu, zda současně, jak zvažujeme koupi nemovitosti, neprobíhá nějaké řízení, které by nám to mohlo zkomplikovat nebo v tom zabránit.

Zástavní právo - najdete v katastru nemovitostí

Pokud je na nemovitosti zástava, například kvůli hypotéce, může to komplikovat její prodej, resp. nákup. Jako nový vlastník bychom mohli být povinni splácet dluh, pokud bychom nebyli řádně informováni o existenci zástavy před nákupem.

Omezení v užívání

Některé nemovitosti mohou mít omezení v užívání, např. kvůli památkové ochraně. To může omezit naše možnosti rekonstrukce nebo dalšího využití nemovitosti.

Neplatné, chybějící povolení nebo kolaudace pro jiný účel

Pokud byla nemovitost postavena nebo rekonstruována bez řádného stavebního povolení, může nám to způsobit problémy s jejím dalším prodejem nebo užíváním a taky s vyřízením hypotéky v bance.

Dluhy spojené s nemovitostí

Pokud jsou s nemovitostí spojené nezaplacené služby, daně nebo jiné dluhy, může to způsobit komplikace pro nás, jako nového vlastníka. Může se stát, že bychom byli povinni tyto dluhy splatit.

Věcná břemena - najdete v katastru nemovitostí

Věcná břemena mohou být různého charakteru, jako jsou např. právo průchodu nebo právo k vedení inženýrských sítí, mohou / nemusí výrazně omezovat vlastníka v plném využívání nemovitosti.

Naopak, věcné břemeno dožití může výrazným způsobem omezit užívání nemovitosti.

Předkupní práva

Pokud existuje předkupní právo ve prospěch třetí osoby, může to omezit možnost prodeje nemovitosti jiné osobě, tedy nám, dokud třetí osoba neodmítne své předkupní právo uplatnit. Předkupní práva na danou nemovitost se mohou, ale nemusí zobrazovat v katastru nemovitostí.

Exekuce na nemovitosti

Pokud je na nemovitosti exekuce, může to znamenat, že nemovitost bude potenciálně prodána k uspokojení dluhu vůči věřiteli. U exekuce je třeba abychom byli obzvláště opatrní, jelikož exekutor může 3 roky zpětně tento převod zrušit.

Je důležité si uvědomit, že zatímco technické vady mohou být často viditelné a identifikovatelné během prohlídky nemovitosti, právní vady mohou vyžadovat důkladnější právní prověření, včetně konzultace s odborníkem.

Jak se tedy před těmito vadami chránit?

Při nákupu nemovitosti je nezbytné, abychom byli obezřetní a důkladně si prověřili všechny aspekty spojené s právním stavem nemovitosti. Zde je několik kroků, které by měl, podle nás, každý kupující podniknout, aby se co nejlépe před právními vadami ochránil.

Důkladná kontrola katastru nemovitostí

Katastr nemovitostí je veřejný rejstřík, kde lze zjistit informace o vlastnictví, zástavních právech a dalších právních vazbách na nemovitost. Je důležité abychom si prověřili, zda je prodávající skutečným vlastníkem a zda na nemovitosti neváznou žádná práva třetích osob. Ideální je i doplnit informace z listu vlastnictví, což je ale za administrativní poplatek.

Konzultace s právníkem specializujícím se na nemovitosti

I když může být tento krok nákladný, může nám ušetřit mnoho problémů v budoucnu. Právník nám může pomoci identifikovat potenciální právní vady a doporučit kroky k jejich řešení. Pokud požádáme o pomoc právníka specializujícího se na právo nemovitostí, dáváme na svou stranu vyšší šance bezproblémové koupi nemovitosti. Daná osoba by měla samozřejmě projevovat přiměřenou expertízu v oblasti a ideálně bychom si s ní měli rozumět i na lidské úrovni.

Použití smluvních klauzulí

V kupní smlouvě je možné zahrnout doložky, které nás jako kupujícího chrání v případě objevení právních vad. Například klauzule o tom, že prodávající ručí za to, že nemovitost je bez právních vad. Taková klauzule nám v případě jakýchkoliv komplikací umožní se na ni obrátit a ohradit se vůči vzniklé situaci.

Osobní prověření nemovitosti

Návštěva místa a konzultace s místními orgány nebo sousedy může odhalit informace, které nejsou zřejmé z veřejných rejstříků. Např. informace o plánovaných stavebních projektech v okolí. Je dobré navázat kontakt s lidmi z okolí, kde koupi nemovitosti plánujeme. S osobním a s lidským přístupem je mnohem více pravděpodobné, že odhalíme případné právní vady námi žádané nemovitosti, které v katastru nemovitostí nenajdeme.

Ověření existence a seznámení se se zněním nájemních smluv

Pokud nemovitost plánujeme pronajímat, je důležité abychom si ověřili, zda existují platné nájemní smlouvy, které by mohly naše práva, jako nového vlastníka, ovlivnit. Tyto překážky by v konečném důsledku tak mohly omezit naše plány nemovitost v budoucnu pronajímat, ale samozřejmě i pokud bychom nemovitost chtěli pro vlastní využití. Obzvláště náročné jsou případy s nájmem na dobu neurčitou.

Získání informací o historii nemovitosti

Zjištění historie nemovitosti může odhalit potenciální problémy, jako jsou dřívější spory o vlastnictví nebo nevyřešené dluhy spojené s nemovitostí. Když nemovitost kupujeme, měli bychom se přirozeně zajímat a informovat se o její kompletní historii. Hlavně včetně všech modifikací, kterými si prošla a aby její součástí nebyly nepovolené stavební úpravy, které by mohly zkomplikovat proces nákupu.

Nákup nemovitosti je jedním z největších životních rozhodnutí a proto je nezbytné přistupovat k němu s maximální opatrností a informovaností. Jak jsme si v článku ukázali, právní vady mohou představovat závažné komplikace, které mohou ovlivnit nejen naše práva jako vlastníka, ale i finanční a právní aspekty celé transakce. Postupy při prověřování se liší a závisí vždy na konkrétním typu nemovitosti. Konzultace s odborníkem je žádoucí, ať už je to právník specializující se na nemovitosti nebo notář, před tím, než se rozhodneme pro nákup. Důkladné prověření nemovitosti a jejího právního postavení při její koupi nám totiž může ušetřit mnoho starostí a nákladů v budoucnosti.

Seznam použité literatury:

ČERNOCHOVÁ, I. 2021. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti? Díl 4 – Co jsou to právní vady nemovitosti? A jak je řešit?​ [online]. Dostupné zde.

KRIŠPINOVÁ, R. 2021. Právní vady a jejich reklamace [Diplomová práce]. Masarykova univerzita, Právnická fakulta, 2021. 68 s. Dostupné zde.

OLŠINA, J. 2017. Právní rizika při koupi nemovitosti a jak jim předcházet [online]. Dostupné zde.