V posledních letech v České republice zaznamenáváme nárůst nájemního bydlení. Lidé se z různých důvodů přesouvají do nájmu a možná je to i vaše situace. Víte však, co to všechno obnáší a na které věci je třeba si dát obzvlášť pozor? Dozvíte se v rozhovoru z našeho Československého nemovitostního podcastu, ve kterém Vám to objasnňuje Štěpán Smoleja, právník zaměřující se na nájemní právo.

Poschlechnout si díl

Rozhovor

Jakub Flek: v poslední době se mnoho lidí přesouvá do nájmu, což je pro ně nová situace. V naší skupině pozorujeme, že se na nás obrací čím dál více lidí, kteří již nemohou udržet své osobní vlastnictví nemovitosti. My jim pak nabízíme řešení: koupíme jejich nemovitost a oni v ní mohou dále bydlet jako nájemníci. Tento model přináší majitelům nemovitosti obrovskou hodnotu, protože jim umožňuje zůstat ve svém domově, kde možná vyrůstali nebo vyrůstaly jejich děti.

Zajímalo by mě, jaký máš názor na tuto situaci z pohledu odborníka na nájemní právo. Na co by si měl člověk dát pozor, když podepisuje novou nájemní smlouvu?

Štěpán Smoleja: z pozice pronajímatele nebo z pozice nájmeníka?

Jakub Flek: teď se bavíme výhradně o úhlu pohledu nájemníka.

Štěpán Smoleja: především je důležité si ověřit, zda nemovitost, kterou si pronajímáš, je skutečně byt. Mnoho lidí se pak diví, že si pronajali ateliér, ve kterém nemohou mít trvalé bydliště. To může mít následně dopad například na to, že se jejich dítě nedostane do školky. Je tedy důležité si ověřit, zda je nemovitost, která vypadá jako byt, skutečně bytem.

Jako nájemník bych měl ověřit na katastru nemovitostí, zda je nemovitost zapsaná jako bytová jednotka nebo ateliér. Přestože může být rozdíl mezi zápisem v katastru a na stavebním úřadě, obvykle jsou tyto údaje shodné. Je tedy důležité zkontrolovat, zda je nemovitost v katastru nemovitostí zapsaná jako byt nebo ateliér.

Jakub Flek: je povinností toho nájemníka si to ověřit, anebo by tohle měl už předložit ten pronajímatel v té smluvní dokumentaci?

Štěpán Smoleja: tady je nějaká volnost stran. Katastr je veřejně přístupný všem.

Jakub Flek: ​Myslím to jinak. Co se stane v případě, že ve smlouvě bude napsané, že si pronajímám byt, ale na katastru to bude vedené jako ateliér?

Štěpán Smoleja: to je zajímavá otázka. Myslím, že bych reklamoval a reálně uvažoval o odstoupení od smlouvy. Jestliže bylo proklamováno, že nemovitost je bytová jednotka, zatímco katastrální údaje uvádí jinak, bylo by odstoupení od smlouvy pravděpodobně oprávněné. Samozřejmě by musela být naplněna určitá intenzita důvodů pro odstoupení. Například pokud bych neměl děti a nezáleželo by mi na trvalém bydlišti, nebylo by odstoupení od smlouvy tak jednoznačné. Na druhou stranu, pokud bych potřeboval bydliště kvůli školce nebo z jiných důležitých důvodů, musel bych dokázat, že intenzita mých důvodů pro odstoupení je dostatečně silná.

Jakub Flek: chceš mi říct, že vlastně nestačí to lživé tvrzení v té smlouvě na to, abych od ní odstoupil?

Štěpán Smoleja: obecně platí, že při odstupování od smluv nebo posuzování jejich přijatelnosti se vždy u soudu zvažuje intenzita důvodů. Je-li odstoupení od smlouvy podloženo tvrzením, že protistrana by smlouvu nikdy neuzavřela, pokud by věděla o určitém problému, je třeba posoudit, nakolik je tato skutečnost pro odstoupení zásadní.

Pokud by ti například nevadilo, že je nemovitost v katastru nemovitostí zapsána jako ateliér, přestože vypadá jako byt, a důvod pro odstoupení od smlouvy by byl spíše ten, že jsi si našel jinou, levnější nemovitost, pak by soud pravděpodobně tvůj návrh na odstoupení od smlouvy zamítl. Na druhou stranu, pokud by pro tebe bylo klíčové, že je nemovitost zapsána jako byt, protože například potřebuješ mít v nemovitosti trvalé bydliště z důvodu umístění dítěte do školky, pak by soud pravděpodobně tvůj návrh na odstoupení od smlouvy přijal.

Jakub Flek: může ten majitel toho bytu se přijít podívat na nějakou pravidelnou kontrolu toho bytu? Má na tohle právo?

Štěpán Smoleja: zákon umožňuje pronajímateli přijít na kontrolu nemovitosti, avšak doporučuji, aby si strany tento bod specifikovaly ve smlouvě. V zákoně totiž není uvedeno, jak často, jak dlouho a v jakém rozsahu může pronajímatel kontrolu provádět. Specifikace těchto podmínek ve smlouvě je proto výhodná pro obě strany, aby měly jasno v tom, co je povoleno.

Jakub Flek: ​může ten majitel přijít na namátkovou kontrolu, když ten nájemník o tom neví?

Štěpán Smoleja: Často se stává, že majitelé nemovitosti nerozumí tomu, že s uzavřením nájemní smlouvy přechází užívací právo k nemovitosti na nájemníka. Vlastník má sice právo nemovitost vlastnit, ale užívací právo již patří nájemníkovi. Tím, že předal užívací právo, ztrácí majitel právo volně do nemovitosti vstupovat. To znamená, že nemůže nájemníka po skončení smlouvy jednoduše vyhnat, ani nemá právo mu přikazovat, aby opustil nemovitost, pokud neplatí nájemné. Takové chování je nepřípustné a může být předmětem trestního oznámení. Na druhé straně ale také platí, že konflikty mezi nájemníkem a majitelem se standardně řeší u policie a běžně z toho vznikají podmíněné tresty.

Nicméně se chci ještě vrátit k tvé původní otázce a tou je, tys řekl, když si pročítám nebo připravuju tu nájemní smlouvu z pozice nájemníka, tak na co si dát pozor.

Když čtu nájemní smlouvu z pohledu nájemníka, je důležité zkontrolovat, zda je nemovitost opravdu zapsaná na katastru jako byt. Je také důležité zjistit, kdo je vlastníkem nemovitosti. Často se stává, že nájemník pronajímá byt od Pepíka Nováka, ale vlastníkem je Maruška Holoubková. Proto je nutné zkontrolovat, zda je osoba, která podepisuje smlouvu, skutečně vlastníkem nemovitosti a zda je jednotka správně specifikována. Důležité je také zjistit, kolik bude nájemné, jaké budou zálohové platby a za co budou plněny. Je nutné specifikovat, co je zahrnuto v ceně, například voda, elektřina a plyn. Také by měla být jasně stanovena výše kauce. Vše ostatní by měl řešit občanský zákoník.

Doporučuji také do smlouvy zařadit pravidla pro pravidelné kontroly, aby nájemník nebyl obtěžován pronajímatelem, který by chtěl provádět kontroly každé dva týdny. Je důležité, aby obě strany věděly, co od smlouvy očekávat. Klíčové je vědět, co, dokdy, za kolik, od koho a za co?

Jakub Flek: dvě otázky, se kterými se často setkáváme od nájemníků, jsou: "Můžu si na danou adresu přepsat trvalé bydliště?" a "Můžu si na sebe převést energie?" Tyto otázky jsou velmi časté a často se s nimi setkáváme. Jaký je tvůj postoj k těmto dvěma otázkám?

Štěpán Smoleja: no, trvalé bydliště nemůže být zakázáno, to je přímo zakotveno v zákoně. Je to čistě evidenční údaj. Takže i kdyby bylo zakázáno ve smlouvě, paní na přepážce vám trvalé bydliště zaregistruje.

Jakub Flek: takže to nemůže být majitelem zakázáno, abych si někam napsal trvalé bydliště?

Štěpán Smoleja: nemůže. Druhá věc je, že samozřejmě jsou s tím spojené další konsekvence. Do smlouvy můžete napsat zákaz zápisu trvalého bydliště. To sice nezabrání samotnému zápisu, ale pokud bude zápis proveden, bude to porušení smlouvy. Nicméně to nebude mít takovou intenzitu, aby bylo důvodem k výpovědi nájemní smlouvy. Takže ano, můžete to zakázat a budou s tím spojené určité konsekvence, ale na druhou stranu to nebude důvodem pro výpověď smlouvy. V rámci širšího kontextu by to mohlo být jinak.