Pokud se nacházíte v situaci, kdy zvažujete koupi vlastní nemovitosti, je několik věcí, na které byste si měli dát pozor a prověřit ještě před zahájením celého procesu. Jaké to jsou? Dozvíte se v rozhovoru z našeho Československého nemovitostního podcastu, ve kterém Vám to objasnňuje Štěpán Smoleja, právník zaměřující se na nájemní právo.

Poschlechnout si díl

Rozhovor

Jakub Flek: podívejme se na proces koupě vlastní nemovitosti. I když to není každodenní téma, stále je to pro mnohé aktuální věc. Naším zájmem je smluvní dokumentace při nájmu, ale jak to vypadá, když jde o kupní smlouvy? Začněme od začátku – co je nezbytné připravit a co vše musí člověk učinit, aby jako fyzická osoba mohl získat vlastní nemovitost?

Štěpán Smoleja: právní proces při koupi nemovitosti začíná často mnohem dříve, než si mnozí uvědomí. Je překvapující, že lidé jsou ochotní investovat své celoživotní úspory, miliony korun, do koupě nemovitosti, ale váhají investovat několik tisíc do právního zastoupení, aby se vyhnuli chybám. Tento paradox mi bude vždy záhadou. Lidé se snaží ušetřit a často si věci připravují sami doma, což může vést k problémům.

Osobně bych začal s procesem již u rezervační smlouvy. Když najdu něco zajímavého na internetu, nechám si od realitní kanceláře poslat potřebné dokumenty. Chci vidět především rezervační smlouvu a hned bych ji předložil právníkovi, aby posoudil její obsah. Je důležité začít hned od prvního kroku a také prověřit realitní kancelář. Způsob, jakým je smlouva strukturovaná, nebo jestli realitní kancelář v ní figuruje, má svůj význam. Pokud v smlouvě nefiguruje, není to až tak podstatné, pokud realitní kancelář má právo nemovitost nabízet. Musíte se ujistit, aby vaše peníze za rezervační poplatek neskončily u potenciálně nesolventní realitní kanceláře, která by neměla právo nemovitost inzerovat.

Jakub Flek: mám tu jeden konkrétní příběh, můj vlastní. Nedávno jsem koupil pozemek, na základě rezervační smlouvy, při které jsem zaplatil rezervační poplatek. Tento poplatek sloužil jako záruka, aby nemovitost nebyla dále nabízena na trhu. Podpis kupní smlouvy jsem podmínil dodáním potvrzení o možnosti postavit na tom pozemku určený typ stavby a přislíbením od obce, že bude zajištěno připojení k komunikacím a inženýrským sítím. Měl jsem tři podmínky. Bylo mi řečeno, že to nebude problém.

Štěpán Smoleja: no jasně.

Jakub Flek: ​všechno šlo hladce, dokud samozřejmě nedošlo k tomu, že nebyly splněny podmínky pro mě. Poté jsme se znovu setkali, podali si ruce a dohodli se, že odstupujeme od smlouvy a že mi bude vrácen rezervační poplatek. To bylo naposledy, co jsem peníze viděl. Nechci uvádět jméno realitní kanceláře, abych zachoval korektnost. Nicméně, jak jsem již naznačil, je v takových případech důležité ověřit solventnost realitní kanceláře, zejména pokud mezi kupujícím a realitní kanceláří existuje nějaká interní dohoda.

Štěpán Smoleja: je otázkou, zda bylo rozhodnutí posílat peníze přímo realitní kanceláři správné, protože pokud bych uskutečňoval koupi nemovitosti, raději bych chtěl, aby finanční prostředky byly zaslány do úschovy. To proto, že i když jsou s tím spojeny další náklady, eliminuje to riziko podobných situací. Vím o realitních makléřích, kteří mají na krku dvacet exekucí, a v takovém případě by vaše peníze mohly být ztraceny.

Jakub Flek: ​my jsme to připravovali taky s právníky, ne s tebou, ale bylo mi řečeno, že se to chová v podstatě jako úschova.

Štěpán Smoleja: no, co se týče úschovy u realitní kanceláře, to opravdu není ideální. Úschovu může teoreticky zajišťovat kdokoliv, třeba Dežo Lakatoš, co žije pod mostem. To prostě není správný způsob, chápeš? Podle zákona o realitním zprostředkování by realitní kanceláře ani neměly úschovy provádět, ačkoliv realita může být různá.

V tom konkrétním případě se to může zdát nesmyslné, ale já bych rozhodně chtěl, aby všechny peníze byly od počátku uloženy v úschově a aby se pohybovaly jen v případě, že se stane X, nebo Y – aby byl jasný a zákonný postup, kdy a kam peníze půjdou.

Jakub Flek: ano, podívej se, pro mě to byla také určitá zkušenost. Naštěstí se to vyvinulo dobře. Měli jsme k dispozici určitou odbornost, kterou jsme využili a vše dopadlo k úspěchu. Ovšem ne každý má podobné možnosti jako my a může se ocitnout v komplikovaných situacích. Proto doporučuji jako první krok důkladně prověřit realitní kancelář, která zastupuje danou nemovitost.

Štěpán Smoleja: v okamžiku, kdy mají peníze směřovat na účet určité realitní kanceláře, je rozhodně nutné tu kancelář prověřit, že? A to nemyslím ve zlém. Máme mnoho klientů, kteří jsou realitní kanceláře, a naši se snaží pracovat poctivě. Ale samozřejmě, ze stovek obchodů, které jsem viděl, jsem také potkal několik pochybných subjektů, kterým bych nedůvěřoval ani s pětikorunou. Takže ano, důvěřuj, ale prověřuj. Raději se ujistit.

Jakub Flek: dobře, co potřebujeme udělat dál? V tom právním procesu jsi zmínil, že je zásadní si najmout právníka. Když kupuješ svoji vysněnou nemovitost, neměl bys se bát investovat trochu víc peněz a nechat si všechno připravit odborníky a správně.

Štěpán Smoleja: ano, myslím si, že to je určitě dobrá investice. Začal bych od rezervační smlouvy a prověřil bych, co to je za nemovitost, zda všechno sedí a zda je to opravdu to, co chceš. Pak bych se podíval na věcná práva – jestli ve smlouvě jsou všechna potřebná prohlášení o tom, že nemovitost není zatížena, nebude zatížena, prodávající nemá exekuce, nehrozí mu úpadek nebo insolvence a není zatížena nájmem. Lidé jsou schopni čehokoliv. Můžeš podepsat rezervační smlouvu a pak na nemovitost někdo hodí věcné břemeno, například doživotní užívání. Co s tím pak uděláš? Takže je důležité mít všechno pořádně připravené a v rezervační smlouvě možnost odstoupení pro případ, že by se něco pokazilo. Peníze by měly jít do úschovy, aby se daly kupujícímu vrátit, pokud by bylo potřeba.

Rezervační smlouva by nikdy neměla být pouze od realitní kanceláře, vždy by měla být s prodávajícím, protože realitní kancelář nemusí mít v transakci žádný zájem a ty potřebuješ zavázat prodávajícího do transakce, ne realitní kancelář, která může, ale nemusí být zapojena.

Ano, tohle se dělalo v minulosti, v době divokých let. Občas se stává, že realitní makléř přijde a řekne: "Hele, podepiš to tady se mnou," a ty se ptáš, kde je prodávající. "No od něho mám plnou moc." To takhle nefunguje. Vždycky by měla být smlouva uzavřena přímo s prodávajícím, od samého začátku. Pak už jen začít řešit financování, většinou hypotéku. Pokud člověk nemá hotovost, tak to nemusí řešit.

Jakub Flek: tady ti ještě do toho vstoupím. Byly případy, o kterých se hovořilo, a šlo asi o jakousi organizovanou zločineckou skupinu, kdy osoba, která se vydávala za prodávajícího, byla ve skutečnosti podvodník. Tento podvodník měl dokonce padělanou občanskou průkazku a podepisoval s kupujícím kupní smlouvu, avšak ve skutečnosti nebyl pravým majitelem nemovitosti.

Štěpán Smoleja: ​je důležité ověřit podpis. Kdyby někdo měl padělanou občanskou průkazku a s tímto dokladem šel ověřit podpis na poště, objevil by se zajímavý právní problém. Nicméně si nemyslím, že by to automaticky vedlo k tomu, že by původní vlastník přišel o nemovitost, že ano?

Jakub Flek: ​problém byl úplně jinde, jelikož kupující posílal peníze osobě, která se vydávala za prodávajícího, ale ve skutečnosti nebyla skutečným majitelem nemovitosti.

Štěpán Smoleja: ano, ale to vede zpět k úschovám. Pokud máš peníze vždy v úschově, ať už advokátní, notářské či bankovní, jsou prostředky uvolňovány pouze tehdy, když dojde k nějakému konkrétnímu ději.

Jakub Flek: ​to je trochu argument ve tvůj prospěch, protože teď zmíním další příběh, který není tak starý, dokonce z prosince minulého roku, kdy i advokátní úschovy nebyly stoprocentně spolehlivé. Byl to případ, kde došlo k údajné zpronevěře přibližně padesáti milionů korun, kterou měla na svědomí jedna pražská advokátka se svým koncipientem. A nakonec se v prosinci ukázalo, že nešlo o padesát milionů, ale o 120 milionů korun, které se ztratily v několika, možná desítkách případů. A potom já jako kupující si říkám, komu tedy mám věřit?

Štěpán Smoleja: ano, samozřejmě to na nás advokáty nehází úplně nejlepší světlo, ale na druhé straně, pokud jde o dohledový orgán, tedy advokátní komoru, největší problémy, se kterými se advokáti setkávají ve vztahu k kárným rozhodnutím, souvisí právě s úschovami. V okamžiku, kdy je z úschovy něco vybráno neoprávněně, ten člověk skoro automaticky končí v advokacii. Toho se všichni velmi bojí. Ale ano, lidé jsou různí a mohou se stát excesy. Jen bych věřil, že to, co se stalo, nebyl standard – myslím tím ten případ starší paní s dcerou. Pro mě je rozumnější, pokud už, tak úschovy realizovat u větších a stabilnějších firem. Nemusí to být nutně naše kancelář, ale je dobré si ověřit, zda firma dobře funguje a má vysoké pojistné krytí.

Podívej, mohu rovnou v podcastu dát nějakou referenci. Udělali jsme spolu už pár obchodů a musím zaklepat, zatím se vždycky všechny peníze všem vrátily. Takže zatím jste se nerozhodli s nimi jít do kasina nebo pořádat z nich firemní večírek, což je alespoň dobře.

Samozřejmě, nemohu mluvit za všechny, ale vždy se může najít nějaká černá ovce, a to i mezi notáři. Jsou to pořád jenom lidé a v okamžiku, kdy se dostanou do problémů a rozhodnou se je řešit nějakým špatným způsobem, bohužel se to může stát. Ale stát se to může i tak, že ti zkrachuje banka.

Jakub Flek: ​je to o lidech. Všechno je to o lidech. Mohou být dobří obchodníci i špatní, mohou být dobří finanční poradci, ale i takoví, kteří možná tolik nesledují zájmy svých klientů. Podle mě tu v Brně byl nedávno velký případ, velký problém, který se stal. A to bylo, že někdo zfalšoval závěť. Nevím, jestli jste to zaznamenali, ale vznikla tam škoda přibližně za 35 milionů. Bylo do toho zapojeno spousta lidí – advokáti, insolvenční správce, exekutoři.

Štěpán Smoleja: to šel sedět.

Jakub Flek: ​ano, přesně tak. Byl jsi tomu blízko, ale nebyl jsi tam přímo zapletený. Vím o tom. A když teď sedíš tady se mnou, je zřejmé, že u toho nebyl jsi přímo, ale jde o to, že je stejně důležité prověřovat advokáty, s kterými jednáš, jako když prověřuješ investiční skupiny, kam vkládáš peníze, nebo nemovitosti, které kupuješ. Nemít slepou důvěru a nechat si nasadit růžové brýle, ale být opatrný a vše si řádně ověřit. Důvěřuj, ale prověřuj.