Zkrácení testu DPH z 5 let na 23 měsíců: Nová pravidla pro prodej a rekonstrukce nemovitostí

⚠️ Upozornění: Tento text je odbornou analýzou daňové a ekonomické legislativy a má informativní charakter. Nepředstavuje závazné daňové poradenství. Daňový režim každé nemovitostní transakce musí být posouzen individuálně daňovým poradcem v závislosti na daňovém statusu prodávajícího i kupujícího.

Zkrácení testu DPH z 5 let na 23 měsíců: Nová pravidla pro prodej a rekonstrukce nemovitostí

Dlouhé roky platilo v českém realitním byznysu jedno ze základních dogmat: novostavba nebo zrekonstruovaná nemovitost je od DPH při prodeji osvobozena až po uplynutí 5 let od kolaudace. Kdo chtěl prodávat dříve bez zatížení daní z přidané hodnoty (nebo naopak řešil vratky DPH na vstupu), musel čekat 60 měsíců.

Tato éra skončila. Rozsáhlá novela zákona o DPH (č. 461/2024 Sb.) přinesla zásadní přenastavení § 56. Pětiletý časový test byl nahrazen lhůtou 23 měsíců a byl zaveden striktní princip prvního dodání.

Zatímco pro někoho jde o zrychlení kapitálové obrátky, pro neopatrné investory a obchodníky s nemovitostmi jde o skrytou past na cashflow.

Zásadní omyl investorů: Záměna DPH a daně z příjmů

V praxi se setkáváme s tím, že investoři hází všechny „časové testy“ do jednoho pytle. Zkrácení lhůty na 23 měsíců se týká výhradně zákona o dani z přidané hodnoty (DPH). Nijak se nedotýká daně z příjmů fyzických osob (DPFO) podle zákona č. 586/1992 Sb.

Pokud fyzická osoba prodá nemovitost po 24 měsících od kolaudace:

• Z pohledu DPH je transakce osvobozena (lhůta 23 měsíců vypršela).

• Z pohledu daně z příjmů zisk podléhá sazbě 15 % (případně 23 % u příjmů nad 36násobek průměrné mzdy), pokud nesplní podmínku bydlení nebo neproinvestuje prostředky na vlastní bytovou potřebu.

Přehledná srovnávací matice: Dva odlišné světy

Jak se nová lhůta 23 měsíců reálně počítá

Nová právní úprava již nestanovuje paušálních 5 let. Lhůta pro povinné zdanění prodeje nemovitosti se zkrátila na konec 23. kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byla stavba dokončena (zkolaudována) nebo kdy došlo k její podstatné změně.

Měsíc samotného dokončení se do lhůty nezapočítává.

Praktický výpočet:
Kolaudační rozhodnutí nabude právní moci v říjnu 2025.

• Měsíc říjen 2025 se nepočítá.

• Lhůta 23 kalendářních měsíců začíná běžet 1. listopadu 2025 a končí 30. září 2027.

• Prodej uskutečněný do 30. září 2027 podléhá DPH (pokud jde o první dodání).

• Prodej od 1. října 2027 je ze zákona od DPH osvobozen.

Zlomový „princip prvního dodání“

Podle dřívější úpravy podléhal DPH každý převod nemovitosti realizovaný v rámci 5leté lhůty. Nově podléhá povinnému zdanění pouze první dodání dokončené nemovité věci v rámci lhůty 23 měsíců.

Rozhodující je pořadí transakce na daném aktivu, nikoliv to, kdo stavbu postavil.

DOKONČENÍ / KOLAUDACE

Tento mechanismus otevírá prostor pro sekundární trh mezi investory, ale zároveň vytváří riziko pro plátce DPH, kteří nemovitost nakoupí s daní a plánují rychlý přeprodej.

Podstatná změna stavby: Kdy se test 23 měsíců spustí znovu?

Největší nejistota na trhu panuje kolem rekonstrukcí a distressed aktiv. Zákonodárce zavedl definici tzv. podstatné změny stavby.

Pokud provedete na starší nemovitosti rozsáhlou stavební úpravu, lhůta 23 měsíců pro zdanění prodeje DPH začíná běžet nanovo. Aby k tomu došlo, musí být splněny obě následující podmínky současně:

1. Funkční kritérium: Stavební úprava má za cíl změnu způsobu využití stavby nebo podstatnou změnu podmínek jejího obývání.
   

2. Hodnotový test (30 %): Skutečné náklady na stavební úpravy vynaložené prodávajícím (bez DPH) přesáhnou 30 % ze základu daně (prodejní ceny) při následném prodeji.

Přesně 30,0 % nestačí – limit musí být reálně překročen.

Modelový případ: Kdy DPH hrozí a kdy ne

Ve Scénáři B se nemovitost daňově chová jako novostavba. Prodejce musí při prodeji do 23 měsíců uplatnit DPH (12 % u bytů pro sociální bydlení do 120 m², 21 % u ostatních prostor).

Běžná údržba vs. zhodnocení u distressových aktiv

U nákupů problémových aktiv (distressed real estate) je správné daňové zařazení prací zásadní.

Pokud kupujete nemovitost pod tržní cenou, která vyžaduje vyčištění a opravy, musíte striktně oddělovat:

• Běžnou údržbu a opravy: Uvedení do provozuschopného stavu (oprava střechy, výměna havarijních rozvodů ve stejné trase) se do limitu 30 % nezapočítává, protože nejde o změnu podmínek obývání ani využití.

• Technické zhodnocení a podstatné změny: Změna dispozic, přístavby, půdní vestavby, změna účelu užívání (např. z nebytového prostoru na byt).

Právě u nemovitostí koupených hluboko pod tržní cenou může poměr nákladů na rekonstrukci vůči budoucí prodejní ceně velmi snadno překročit hranici 30 %. Bez přesného projektového controllingu a daňové evidence hrozí, že okamžitý zisk z nákupního diskontu (Equity Gain) bude zbytečně zatížen neočekávanou daňovou povinností.

Shrnutí: Kontrolní mechanismus pro investora

1. Nezaměňujte daně: Test 23 měsíců řeší DPH. Daň z příjmů fyzických osob vyžaduje držbu 10 let pro osvobození zisku.

2. Zkontrolujte datum kolaudace: Lhůta 23 měsíců začíná prvním dnem měsíce po kolaudaci a končí posledním dnem 23. měsíce.

3. Sledujte historii převodů: Druhé a další dodání v této lhůtě je osvobozeno, pokud nedošlo k podstatné změně.

4. Hlídejte 30% strop u rekonstrukcí: Pokud náklady na úpravy přesáhnou 30 % budoucí prodejní ceny a změní se podmínky obývání, spouští se zdanitelný režim nanovo.

5. Kalkulujte s 10letým testem úpravy odpočtu: Osvobozený prodej neznamená automaticky výhru, pokud vyvolá nutnost vrátit uplatněný odpočet DPH na vstupu finančnímu úřadu.

V moderním realitním investování už dávno nerozhoduje jen lokalita a kupní cena. Skutečný čistý výnos vzniká na průsečíku tržní analýzy, právní čistoty a precizního daňového inženýrství. To je důvod, proč profesionální kapitál nespoléhá na obecné poučky z internetu, ale staví transakce na exaktní matematice.