Daňové scénáře po volbách: Co znamenají politické programy pro majitele nemovitostí?

Daňové scénáře po volbách: Co znamenají politické programy pro majitele nemovitostí?

Nemovitostní trh v České republice čelí dlouhodobému strukturálnímu napětí: dostupnost vlastnického bydlení patří v poměru k mediánovým mzdám k nejhorším v OECD, zatímco státní rozpočet hledá stabilní příjmové toky pro konsolidaci veřejných financí. Výsledkem je, že zdanění a regulace rezidenčního sektoru jsou ústředním tématem programů všech relevantních politických formací před nadcházejícími volbami.

Pro investora a majitele portfolia není podstatné politické zabarvení jednotlivých stran. Podstatný je čistý matematický dopad: jak navrhovaná opatření změní čistý operační výnos (NOI), daňové zatížení kapitálového zisku a likviditu aktiv.

Pojďme rozebrat čtyři hlavní legislativní vektory, se kterými politické strany operují, a namodelovat jejich dopad na reálná čísla.

Vektor I: Zdanění majetku a revize daně z nemovitých věcí

Česká republika historicky vykazuje velmi nízký podíl majetkových daní na celkovém daňovém inkasu – podle dat OECD činí inkaso daně z nemovitých věcí přibližně 0,2 % HDP (průměr zemí OECD je kolem 1,0–1,5 % HDP). Právě tento rozdíl je argumentem, kterým část politického spektra obhajuje další růst majetkových daní po konsolidačním balíčku z roku 2024.

Na stole leží tři protichůdné koncepty:

Scénář A: Zavedení progresivní daně podle počtu nemovitostí / hodnoty

• Politický koncept: Návrhy levicového a progresivního spektra (Piráti, Sociální demokracie) dlouhodobě operují s myšlenkou vyššího zdanění od třetí či čtvrté rezidenční nemovitosti ve vlastnictví jedné fyzické či právnické osoby, případně zdanění podle tržní hodnoty (ad valorem) namísto plošné výměry v m².

• Matematický dopad na cashflow: Přechod na hodnotovou daň (např. 0,2 % z tržní hodnoty ročně) u bytu v hodnotě 8 000 000 Kč v Brně nebo Praze znamená roční daňovou povinnost 16 000 Kč namísto současných cca 2 500 – 4 500 Kč.

• Přenos na nájemce: U nájemních smluv je přenos majetkové daně limitován tržním stropem nájemného v dané lokalitě. Tento náklad z 70–80 % absorbuje pronajímatel, což snižuje roční čistý výnos o 0,15 až 0,20 procentního bodu.

Scénář B: Sankční zdanění neobsazených bytů

• Politický koncept: Inspirace modely z Vídně, Vancouveru či Paříže. Zavedení násobného koeficientu daně z nemovitostí pro jednotky, kde není hlášen trvalý pobyt ani dlouhodobý nájemní vztah déle než 6–12 měsíců.

• Dopad na investiční strategie: Definitivní konec strategie „koupit novostavbu na spekulaci na růst ceny a nechat ji stát prázdnou“. Majitel je nucen jednotku buď uvést na nájemní trh (což nese provozní riziko a opotřebení), nebo platit sankční poplatek, který může dosahovat desítek tisíc korun ročně.

Scénář C: Stabilizace a přenos rozhodování na samosprávy

• Politický koncept: Pravicově-konzervativní blok (ODS / SPOLU, hnutí ANO) preferuje zachování současného stavu s tím, že výnos daně zůstává 100% příjmem obcí. Samosprávy si výši určují přes místní koeficienty (v rozmezí 1,1 až 5).

• Dopad na investora: Předvídatelnější prostředí na centrální úrovni, ale nutnost detailně sledovat fiskální kondici konkrétní municipality. Obce se schodkovým rozpočtem zvyšují místní koeficient bez ohledu na celostátní politiku.

Vektor II: Časový test a zdanění kapitálových výnosů

Od roku 2021 platí pro osvobození příjmů z prodeje nemovitosti nezahrnuté do obchodního majetku 10letý časový test (prodloužený z původních 5 let). V politických kuloárech se diskutuje o dalších modifikacích:

Riziko zastropování osvobození

Po vzoru zavedení limitu 40 milionů Kč pro osvobození příjmů z prodeje cenných papírů a podílů v korporacích (účinné od 2025) se v expertních skupinách NERV objevují úvahy o zastropování osvobození zisku z prodeje nemovitostí.

• Příklad: Pokud by byl zaveden limit na osvobozený zisk např. 10 000 000 Kč za zdaňovací období, jakýkoliv zisk z prodeje portfolia nad tuto hranici by podléhal progresivní sazbě DPFO 15 % nebo 23 % bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastníte.

• Dopad na trh: Uzamčení likvidity (tzv. lock-in efekt). Majitelé velkých portfolií by přestali nemovitosti prodávat a trh by ještě více zamrzl na straně nabídky, což paradoxně tlačí prodejní ceny nahoru, ale snižuje transakční aktivitu.

Vektor III: Zákon o podpoře bydlení a vymahatelnost práva

Zásadní dělící čára mezi politickými bloky nevede jen přes daně, ale přes ochranu vlastnického práva vs. sociální ochranu nájemce.

Diskutovaný Zákon o podpoře bydlení a novelizace občanského zákoníku řeší dvě protichůdné priority:

1. Zrychlení vyklizení neplatičů (Rozkaz k vyklizení): Zavedení zkráceného řízení pro vyklizení bytu při neplacení nájemného (obdoba platebního rozkazu). Dnes trvá soudní vyklizení průměrně 12–18 měsíců, během kterých pronajímatel přichází o nájem a hradí služby. Pokud projde pravicová varianta zkráceného řízení, sníží se riziková prémie u nájemního bydlení o 3–5 % ročně.

2. Regulace řetězení smluv na dobu určitou: Návrhy inspirované západní Evropou požadují omezit možnost dávat smlouvy na dobu určitou (např. na 1 rok) maximálně na 2–3 opakování, poté by se smlouva automaticky změnila na dobu neurčitou. Pro investora to znamená dramatický nárůst rizika – zbavit se problémového nájemce se smlouvou na dobu neurčitou je v českém právním řádu procesně extrémně náročné.

Modelová komparace: Dopad volebních scénářů na roční cashflow

Pro demonstraci modelujeme standardní portfolio: 3 investiční byty 2+kk v krajském městě v celkové tržní hodnotě 18 000 000 Kč, roční hrubé nájemné 720 000 Kč (výnos 4,0 % p.a.), portfolio financováno z 50 % bankovním dluhem (LTV 50 %, úroková sazba 4,8 % p.a.).

Z modelace je patrné, že i zdánlivě drobné regulatorní posuny (progresivní daň z nemovitostí, přísnější podmínky nájemních smluv) prohlubují záporné cashflow z marginální nuly do hluboké ztráty přes 70 000 Kč ročně.

Při nákupu nemovitosti za plnou tržní cenu je investor vůči těmto politickým rizikům zcela nechráněný, protože nemá žádný polštář v marži.

Strategický závěr pro kapitál: Jak se chránit před politickým rizikem?

Politické cykly trvají 4 roky, investiční horizont v nemovitostech 10 až 30 let. Spoléhat na to, že zákony a daňové sazby zůstanou neměnné, je strategická naivita.

Zkušení investoři eliminují regulatorní riziko dvěma způsoby:

1. Nákup s nákupním diskontem (Equity Gain): Pokud kupujete nemovitost o 15–25 % pod tržní cenou (přes distressed aktiva a off-market platformy jako WIV Private), vytváříte si kapitálový polštář v řádu milionů korun hned v den nákupu. Ani skokové zvýšení majetkové daně nebo zavedení regulací vám nemůže investici zvrátit do ztráty, protože vaše nákladová báze a obsluha dluhu jsou dramaticky nižší než u retailového kupujícího z inzerce.

2. Přechod z fyzické držby do zajištěného fixního výnosu: Pokud nechcete nést daňovou a administrativní zátěž spojenou se změnami zákonů, správou nájemníků a lokálními koeficienty obcí, řešením je participace na portfoliu formou smluvně garantovaného výnosu. Veškeré regulatorní, provozní i daňové dopady nese správce portfolia, zatímco investor inkasuje čistý smluvní výnos.

Vlády se mění, ekonomická matematika zůstává. Stabilní portfolio nestojí na důvěře ve volební sliby, ale na neprůstřelné struktuře aktiv.