09.07.2025
Blíží se otřes domácích rozpočtů?
Hromadné konce fixací hypoték vytvářejí na českém trhu s nemovitostmi výbušnou situaci. Tisíce domácností se v roce 2025 dostávají do zcela nové reality – měsíční splátky jejich hypotéky skokově rostou, někdy i o několik tisíc korun. Pro některé to znamená nutné škrty, pro jiné hledání nouzových řešení. A pro ty nejzranitelnější i existenční problémy.
Co vlastně znamená konec fixace hypotéky?
Fixace je období, kdy má klient sjednanou garantovanou úrokovou sazbu – typicky na 3, 5 nebo 7 let, někdy i 10 (záleží na bance). Během této doby se výše splátky nemění. Po jejím uplynutí banka nabídne novou sazbu podle aktuálních tržních podmínek. A právě tady přichází problém.
V roce 2020 si lidé brali hypotéky s úrokem kolem 2 %. Dnes je běžné, že banky nabízejí sazby kolem 4 %. U běžné hypotéky ve výši 3 miliony Kč může po skončení fixace a navýšení sazby na současných ~4 % vzrůst měsíční splátka o 2.000 až 3.000 Kč oproti původním podmínkám.
Realita, které lidé čelí
Mnoho lidí se dnes dostává do situace, kdy jim po zaplacení hypotéky nezbývá téměř nic. Navíc pokud vlastní investiční byt a nájemné nepokryje ani zvýšenou splátku, ztrácí ekonomický smysl celá investice.
V podcastu, kde byl hostem inspektor nemovitostí Tomáš Zima, zazněl i konkrétní příběh.
Malá garsonka v severní části Prahy, původně koupená jako „bezpečná“ investice. Po čase se v bytě vystřídali problémoví nájemníci – mladý muž závislý na automatech, který přestal platit, a jeho přítelkyně, která zůstala bez smlouvy i bez prostředků.
„Byl to nový byt s krásným výhledem, ale najednou tam nebylo komu pronajímat. Platím hypotéku a místo zisku mám jen starosti,“ popisuje Zima situaci, která začíná být čím dál běžnější.
Hlavní rizika spojená s koncem fixací
Neschopnost splácet – prudký nárůst měsíčních splátek mnohé zaskočí a mohou spadnout do prodlení, nebo být nuceni byt prodat.
Tlak na pokles cen – pokud se dostane do problémů více domácností najednou, může se trh zaplavit nabídkou bytů na prodej. To vytvoří tlak na pokles cen, hlavně u méně atraktivních nemovitostí.
Co dělat, pokud se blíží konec fixace?
I když není tento článek návodem, stojí za zmínku několik kroků, které dnes lidé běžně zvažují:
Refinancování: mnozí zvažují přechod k jiné bance s výhodnější sazbou.
Prodloužení splatnosti: snížení měsíční splátky za cenu vyšší celkové přeplacenosti.
Jednání s bankou: aktivní komunikace před koncem fixace může předejít zásadním problémům.
Prevence: zkušenost inspektora mluví jasně
Z podcastu vyplynulo i to, jak moc lidé podceňují technický stav nemovitosti při nákupu. V situaci, kdy hypotéku zvládáte jen tak tak, každá nečekaná oprava může být fatální. Zima mluví o častých případech vlhkosti, špatných izolací, statických závad nebo zatajovaných skrytých vad.
„Makléř je často obchodník, ne technik. A realitní zákon, který mu ukládá povinnost informovat o vadách, zatím v praxi nemá žádné silné judikáty,“ upozorňuje Zima.
Konec fixace hypotéky může být momentem, který zásadně prověří stabilitu domácího rozpočtu. Pokud se přidají další faktory jako problémový nájemník, technické vady bytu nebo tlak na rychlý prodej, může se z dříve „výhodné“ investice stát velká ztráta a zátěž.
👉 Chcete slyšet více reálných příkladů a hlubší pohled do zákulisí inspekcí bytů i krizových situací na trhu? Poslechněte si nový díl Československého nemovitostního podcastu s Tomášem Zimou!
Netroufáte si nyní na vlastní nemovitost? Dluhopis může být rozumnější volba
I když se úrokové sazby vrátily na přijatelnější úroveň, realitní trh zůstává nejistý – doznívají konce fixací, ceny nemovitostí jsou často nadhodnocené a vývoj poptávky je nevyzpytatelný. Pokud nechcete aktuálně investovat miliony do vlastního bytu, ale přesto věříte v sílu realitního trhu, může být řešením investice do nemovitostního dluhopisu.
Získáte pravidelný výnos, podíl na vývoji trhu – bez starostí s nájemníky, opravami nebo financováním.
Seznam použité literatury:
Česká bankovní asociace. 2025. CBA Hypomonitor květen 2025: větší objem hypoték, sazba klesla na 4,60 % [online]. Dostupné zde.
Česká národní banka. 2025. Refixace a refinancování hypoték – nové odhady dopadů do výdajů domácností [online]. Dostupné zde.
Československý nemovitostní podcast. 2025. Tomáš Zima: Na technickém stavu bytů záleží. Až teď to lidé začínají chápat [online]. Dostupné zde.
Finparáda.cz. 2025. Končí vám letos fixace hypotéky? Podívejte se, jaké úrokové sazby aktuálně banky nabízejí [online]. Dostupné zde.
OKO24.cz. 2025. Letos končí mnoha domácnostem fixace hypotéky [online]. Dostupné zde.