08.12.2025
Investice do nemovitostí dlouhodobě patří mezi nejvyhledávanější způsoby ochrany a zhodnocení kapitálu. Od dubna 2026 však vstoupí v platnost nová pravidla České národní banky, která zpřísní financování investičních nemovitostí. Nová pravidla ovlivní výši hypotéky, požadovaný vlastní kapitál i posuzování bonity žadatele.
Cílem ČNB je ochladit přehřátý trh a omezit rizika spojená s rostoucím zadlužením domácností a investorů. Přestože opatření mají působit stabilizačně, krátkodobě mohou vyvolat tlak na růst cen, protože řada investorů se snaží uzavřít financování včas.
Proč ČNB zpřísňuje pravidla?
Česká národní banka dlouhodobě sleduje vývoj trhu s nemovitostmi a vyhodnocuje rizika spojená s nárůstem investičního financování. Mezi hlavní faktory, které vedly ke zpřísnění podmínek, patří:
dynamický růst cen rezidenčních nemovitostí,
rostoucí míra zadlužení domácností i investorů,
slábnoucí finanční rezervy domácností,
vyšší rizikovost investičních hypoték ve srovnání s těmi na vlastní bydlení.
Cílem připravovaných opatření je posílit stabilitu finančního systému a předejít přehřátí trhu s nemovitostmi v době, kdy jsou investiční aktivity velmi intenzivní.
Co se u investičních hypoték mění
1. Přísnější posuzování ukazatelů DTI a DSTI
Banky budou nově omezovat výši dluhu v poměru k příjmu.
DTI (Debt-to-Income): celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek ročního čistého příjmu žadatele o úvěr.
DSTI (Debt Service-to-Income): měsíční splátky všech úvěrů nesmí překročit určitou část příjmu (např. 45 %).
V praxi to znamená:
příjem z nájmu se započítává pouze částečně,
banky prověřují splácení i při vyšších sazbách,
kombinace více úvěrů výrazně snižuje dostupnost nového financování.
Příklad: Pokud je Váš roční čistý příjem 800 000 Kč, celkový dluh by neměl přesáhnout 5,6 milionu Kč.
Z těchto důvodů dnes roste zájem investorů vyřídit si financování ještě před dubnem 2026. Tento tlak zvyšuje poptávku a s ní i ceny – především u dostupnějších nemovitostí.
2. Vyšší požadavky na vlastní kapitál
Získání hypotéky na investiční nemovitost bude od roku 2026 náročnější i z pohledu vlastních zdrojů.
Banky čím dál častěji vyžadují:
nižší povolenou míru LTV (Loan-to-Value, tedy podíl úvěru na hodnotě nemovitosti),
výraznější hotovostní rezervy,
prokázání stabilního cash-flow, nikoliv pouze tržní hodnoty nemovitosti.
Již tedy nebude stačit mít vhodnou nemovitost a odhad – bude nutné doložit, že investice je dlouhodobě udržitelná z hlediska příjmů i výdajů. Důsledkem je nižší finanční páka, delší návratnost a potřeba vyššího vstupního kapitálu než v předchozích letech.
3. Přísnější posuzování účelu úvěru
Banky dnes výrazně rozlišují mezi financováním vlastního bydlení a investičního bytu – a rozdíl se bude dál prohlubovat.
Z pohledu banky je investiční nemovitost:
rizikovější (např. v případě výpadku nájemného),
citlivější na vývoj trhu a poptávku,
méně stabilní z hlediska výnosu.
Banky proto nastavují přísnější podmínky pro schválení, úrok i zajištění.
Co to znamená pro investory?
Investice do nemovitostí si udržují svou stabilitu a dlouhodobý potenciál. Nová pravidla ale mění způsob, jak k nim přistupovat – především z hlediska financování, plánování a řízení rizik.
Je třeba zohlednit zejména:
detailní plánování financování,
delší investiční horizont,
menší závislost na růstu cen,
důraz na stabilitu výnosu a řízení rizik.
Alternativní cesty k investování do nemovitostí
Zpřísnění pravidel pro hypoteční financování přirozeně zvyšuje zájem o jiné formy investování do nemovitostí – bez nutnosti řešit úvěr, bonitu nebo splátky. Do popředí se tak dostávají produkty, které jsou sice navázané na nemovitosti, ale nevyžadují jejich přímé vlastnictví.
Alternativní investicí mohou být například dluhopisy zajištěné konkrétní nemovitostí, které nabízejí pravidelný výnos, jasně nastavenou strukturu a reálné zajištění. Mezi další možnosti patří spolufinancování developerských projektů nebo investice do nemovitostí s prověřeným nájemníkem.
Tyto investiční přístupy ocení zejména investoři, kteří hledají nižší vstupní kapitál, pravidelný výnos a transparentní podmínky spolupráce.
Jak přistupovat k investicím v roce 2026
Trh s investičními nemovitostmi se nestává rizikovějším. Nová pravidla však vyžadují větší důraz na strukturu financování, schopnost řídit riziko a dlouhodobý přístup.
Pro investory to znamená především:
porozumět novým pravidlům ještě před vstupem na trh,
počítat s vyšším podílem vlastního kapitálu,
strategicky promyslet zajištění, výnosový model i plán udržitelnosti.
Nemovitosti zůstávají klíčovým pilířem dlouhodobého investičního portfolia. Otázkou není, zda do nich investovat – ale jakou cestou. Ať už zvolíte přímé vlastnictví, nebo alternativní investice, klíčem zůstává smysluplná struktura a reálné zajištění.
Zajímá vás pohled realitních profesionálů?
Ve vánočním speciálu Československého nemovitostního podcastu si s moderátorem Jakubem Flekem povídají tři esa českého realitního trhu – Artem Saykin, Jan Kreibich a Daniel Kotula.
Společně rozebírají aktuální dění na trhu, dopady zpřísnění hypotečních pravidel na nákup investičních nemovitostí a to, jak se podle nich bude měnit investorská strategie v roce 2026. 🎙️ Poslechněte si podcast na své oblíbené streamovací platformě.
Seznam použité literatury:
Česká národní banka. ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. [online]. Praha: Česká národní banka, 2024 [cit. 2025-12-13]. Dostupné zde.
Fio banka. ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky, proticyklická kapitálová rezerva se nemění. [online]. Praha: Fio banka, 2024 [cit. 2025-12-13]. Dostupné zde.
CBA Monitor. ČNB zpřísňuje podmínky pro investiční hypotéky. [online]. CBA Monitor, 2024 [cit. 2025-12-13]. Dostupné zde.