05.08.2025
5 praktických faktorů, které rozhodují o tom, jestli Vám nemovitost vydělává – nebo jen vypadá dobře na papíře
Investice do bytu k pronájmu může být skvělá. Ale taky může být drahá chyba. A ne, nestačí jen „dobrá lokalita“ nebo „nízký úrok“.
Chcete-li, aby Vám investiční nemovitost reálně vydělávala, podívejte se na 5 klíčových faktorů, které určují výnos. A co je důležitější – naučte se poznat, kdy výnos jen vypadá dobře, ale ve skutečnosti utíká jinudy.
1. Lokalita? Ano – ale mikro, ne makro
Všichni říkají „lokalita rozhoduje“. Jenže Praha jako celek Vám nic neřekne. Rozhoduje, kde přesně, jaká je okolní konkurence, dopravní obslužnost, nájemní poptávka v dané uliční síti, a hlavně – jak dlouho tam vydrží slušný nájemník.
Tip: Procházejte inzeráty nejen podle cen, ale i podle doby inzerce a skutečných nájmů – ne těch „chtěných“.
2. Cena nemovitosti vs. nájem – poměr je klíč
Kupní cena nemovitosti nemusí být špatná, i když není „levná“. Důležitý je poměr ročního nájmu k pořizovací ceně. Pokud pořizujete byt za 4,5 mil. Kč a roční nájem je 180.000 Kč (15 000 Kč/měs.), hrubý výnos je 4 %. Ale po odečtení daně, nákladů a neobsazenosti jste někde na 2,8–3,3 %.
💡 Sledujte výnos, ne pocit.
3. Náklady: ty, o kterých se nemluví
Daň z nemovitosti.
Fond oprav.
Pojištění.
Právní náklady, údržba, správa.
Čas a nervy.
Tyto náklady umí spolehlivě „sežrat“ 15–25 % ročního nájemného. Výnos, který vypadal jako 5 %, je rázem sotva 3 %.
4. Nájemce: největší riziko (i výhoda)
Jeden nájemník může vydržet 4 roky, druhý Vám zničí byt za půl roku. Neobsazenost jen 1 měsíc v roce = mínus 8,3 % z ročního nájmu. Střídání nájemníků, právní spory, vymáhání škody – to všechno stojí čas, peníze a snižuje Váš výnos.
Proto investoři čím dál víc volí model bez přímého vlastnictví – a bez nájemců.
5. Čas, trh, sazby
Trh se mění. Co dnes vydělává, za 2 roky nemusí. Růst úroků srazí poptávku → padne cena bytu. Růst nájmů pomůže výnosu. Ale zároveň roste tlak na nájemce, a tím i riziko neplacení.
Výnos se nerodí na papíře, ale ve schopnosti ustát výkyvy.
Vysoký výnos není náhoda
Lokalita = důležitá, ale nestačí.
Poměr nájmu a ceny = základní metrika.
Náklady a nájemce = skryté žrouty výnosu.
Výnos = číslo po odečtení, ne před ním.
A co když nechci řešit náklady, nájemce a daně?
Stále víc investorů dnes volí zajištěné investiční produkty, kde:
Výnos je daný dopředu (např. 8,8 % p.a.)
Nemovitost je zastavená ve prospěch investora.
Není potřeba řešit nájemce, opravy ani přiznání k dani z příjmu.
Jak je to s daní z výnosu?
Výnos z investice do zajištěného dluhopisu je v ČR považován za kapitálový příjem, který podléhá 15 % srážkové dani.
To znamená:
Pokud jste fyzická osoba a výnos je vyplácen přes českého emitenta, daň je automaticky sražena a Vy už nic dalšího nedaníte ani nepřiznáváte.
Z 9 % hrubého výnosu tak obdržíte cca 7,65 % čistého ročně.
Daň je odváděna za Vás – žádné starosti s daňovým přiznáním.
Pro právnické osoby a specifické investiční struktury může být daňový režim odlišný – doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.
📩 Pokud Vás zajímá, jak přesně taková investice funguje, ozvěte se nám. Ukážeme Vám konkrétní model – a porovnáme s vlastnictvím bytu.
Seznam použité literatury:
Česká národní banka. 2025. Zpráva o finanční stabilitě (jaro 2025): Aktivita na hypotečním a nemovitostním trhu bez výrazného rizika [online]. Dostupné zde.
Investiční centrum. 2025. Zdanění výnosů z investic: srážková daň 15 % u dluhopisů [online]. Dostupné zde.
Investiční web. 2025. Zajištěné investice: Co je kryté nemovitostí a jak to funguje [online]. Dostupné zde.
Kurzy.cz. 2025. Zdanění investic v ČR od roku 2025: omezené osvobození kapitálových výnosů [online]. Dostupné zde.
Peníze.cz. 2025. Dluhopisy a daně – jak se zdaňují výnosy z českých dluhopisů [online]. Dostupné zde.