21.10.2025
Ceny nemovitostí v ČR – zejména ve velkých městech – opět rostou. Nestojí za tím však jen silná poptávka – nových nemovitostí je na trhu dlouhodobě málo a výstavba nestíhá držet krok. Do cen se zároveň výrazně promítají dražší stavební práce a materiály, zdlouhavé povolovací procesy i omezená dostupnost pozemků a hotových projektů. Zodpovědný investor se nezajímá jen o cenu za metr čtvereční. Sleduje i to, co výslednou cenu ovlivňuje – a kdy se nové projekty mohou reálně dostat na trh.
Náklady na výstavbu drží ceny nemovitostí vysoko
Růst cen novostaveb není důsledkem krátkodobého trendu, ale odrazem dlouhodobého tlaku na nákladové vstupy. Za výslednou cenou se skrývá celá řada faktorů, které udržují stavební náklady vysoko – i v období, kdy poptávka na trhu mírně kolísá.
Mezi hlavní důvody patří nejen zdražení stavebních prací a materiálů, ale také rostoucí technické nároky na moderní výstavbu.
Materiály a práce: Po výrazných nárůstech v uplynulých letech zůstává základní úroveň nákladů trvale vysoko. Krátkodobé zlevnění některých vstupů zpravidla nestačí k tomu, aby se výrazně snížila cena nového bytu.
Vyšší standardy: Zpřísňující se požadavky na energetickou náročnost, kvalitní zateplení a provedení stavby nebo spodní stavbu (například příměsi do betonu proti průsakům) zvyšují životnost a užitnou hodnotu nemovitostí – ale nejsou zdarma.
I když poptávka dočasně klesne, nákladová základna výstavby se nesnižuje automaticky. Strategie „počkáme si na velkou slevu“ tak často neodpovídá realitě trhu.
Zdlouhavé povolovací procesy zvyšují ceny. A brzdí nové projekty
Dlouhá příprava projektu stojí peníze
Pozemky a developerské záměry často čekají na povolení roky. Během této doby běží úroky z financování, fixní provozní náklady i náklady na projektový tým. Všechny tyto výdaje se následně promítají do konečné ceny nemovitosti.
Omezená nabídka = menší tlak na cenu
Pomalé povolování znamená méně nových bytů na trhu. To snižuje konkurenční prostředí mezi hotovými projekty – a ceny méně reagují na výkyvy poptávky směrem dolů.
Brownfieldy ano, ale pomalu
Přeměna nevyužitých areálů na bytovou výstavbu je smysluplná – z pohledu měst i investorů. Jenže změna územního plánu a příprava projektu trvá roky. Během této doby však ceny nemovitostí dál rostou – a nové byty zatím nejsou k dispozici.
Poptávka není všude stejná: Praha a Brno táhnou
V Praze a Brně zůstává poptávka po bydlení vysoká – a to navzdory rostoucím cenám nemovitostí. Lidé se do těchto měst stěhují za pracovními příležitostmi, vzděláním i celkově vyšší kvalitou života.
Jenže nabídka tomu dlouhodobě nestačí. V hlavním městě se bytů povoluje málo, výstavba je pomalá a velká část poptávky tak zůstává neuspokojená. Jak v Československém nemovitostního podcastu zmiňuje RNDr. Evžen Korec, CSc., generální ředitel společnosti Ekospol, právě kombinace pomalého povolování a omezené výstavby tlačí ceny i nájmy v Praze trvale vzhůru.
Pro investory to znamená jasný signál: menší byty ve velkých městech zůstávají atraktivní i v prostředí vyšších sazeb.
Proč slevy nepřicházejí hned: náklady v praxi
I když by se mohlo zdát, že pokles cen stavebních komodit přinese automaticky levnější byty, realita je složitější.
Výsledná cena projektu je často pevně daná dlouho dopředu – a reaguje na změny s výrazným zpožděním.
Fixované smlouvy: Ceny subdodávek bývají dohodnuty na měsíce až roky dopředu. Výkyvy v cenách materiálů se do celkové nákladovosti propisují pozdě – a často jen částečně.
Moderní technologie nejsou zadarmo: Kvalitnější stavební řešení sice snižují provozní náklady, ale zvyšují vstupní investici.
Rezerva jako součást risk-managementu: Nejistota v oblasti povolování, práce i materiálů znamená, že developeři započítávají do ceny určitou rezervu – nejde o „marži navíc“, ale o zajištění stability projektu.
Co z toho plyne pro investiční rozhodování?
Kupujete nemovitost pro vlastní bydlení?
Zajímejte se nejen o cenu za metr, ale o celkové náklady vlastnictví – tedy provoz, údržbu, kvalitu vybavení. Dobře provedená izolace nebo kvalitní okna Vám ušetří tisíce ročně.
Kupujete investiční nemovitost?
Při výběru nemovitosti pro pronájem zvažte nejen kupní cenu, ale především lokalitu, typ nájemníků, které chcete oslovit, a dlouhodobou poptávku po nájemním bydlení. Důležité je, aby investice dávala smysl i v čase – nejen na papíře, ale i z pohledu reálného provozu a udržitelnosti výnosu.
Chystáte se s koupí nemovitosti vyčkat?
Pokud s výběrem vhodné nemovitosti zatím vyčkáváte, ale nechcete, aby Vaše prostředky zůstaly nevyužité, zvažte možnost dočasného zhodnocení kapitálu prostřednictvím investice do zajištěného dluhopisu navázaného na nemovitostní projekt – díky tomu se můžete alespoň částečně podílet na výnosech z realit, i když zatím sami nenakupujete.
Kontrolní seznam před rozhodnutím
Před jakýmkoli rozhodnutím má smysl si ujasnit několik klíčových otázek. Pomohou Vám srovnat možnosti a udělat krok, který odpovídá Vaší aktuální situaci i dlouhodobým cílům. Zvažte:
Váš investiční horizont – kdy přesně budete prostředky nebo bydlení potřebovat?
Likvidní rezervu – máte k dispozici finanční rezervu alespoň na 6 měsíců běžných výdajů?
Technický standard projektu – co je zahrnuto v ceně a co už je nadstandard? Ovlivní to nejen komfort, ale i provozní náklady.
Povolovací fázi projektu – má projekt územní rozhodnutí, stavební povolení, nebo už je ve výstavbě?
-
Srovnání alternativ – přemýšlíte v širším kontextu?
Spořicí účet = likvidita. Peníze jsou kdykoli k dispozici, ale reálné zhodnocení je nízké.
Zajištěný výnos = stabilní příjem. Krátkodobá investice s fixní sazbou a předem danými podmínkami.
Nemovitost = dlouhodobý kapitál a potenciál růstu. Vyšší vstupní náklady, ale stabilní výnos a ochrana před inflací.
Jak o investicích uvažovat v dnešním trhu
Ceny nemovitostí dnes netlačí vzhůru jen poptávka. Vysoké náklady na výstavbu a pomalé povolovací procesy vytvářejí cenovou hladinu, která jen tak neklesne – bez ohledu na výkyvy na trhu.
Zodpovědný investor proto nečeká pasivně, ale pracuje s tím, co může ovlivnit:
hlídá kvalitu investice, načasování a návratnost,
rozděluje prostředky mezi příležitosti s různou mírou likvidity,
a u každé nemovitosti přemýšlí nejen o ceně, ale i o celkových nákladech a dlouhodobém výnosu.
Jednou z cest, jak se na nemovitostním trhu aktivně podílet – i bez přímého nákupu nemovitosti – je investice do dluhopisu zajištěného nemovitostí.
Seznam použité literatury:
ARTN – Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. 2025. Trend Report 2025: Realitní trh roste, investoři věří především rezidenčním projektům a průmyslovým nemovitostem [online]. Dostupné zde.
Deloitte. 2025. Property Index 2025: Overview of European Residential Markets [online]. Dostupné zde.
Svoboda & Williams. 2025. Market Report – Prague Housing Market H1 2025 [online]. Dostupné zde.