Pokud Vás zajímá jak se stát rentiérem, ale nevíte kde začít a jak generovat pasivní příjem ať už jako doplněk k zaměstnání, nebo jako full-time aktivitu, dozvíte se vše potřebné v rozhovoru s Martinem Kořenkem v Československém​ nemovitostním podcastu.

Poschlechnout si díl

Rozhovor

Martin Kořenek: řekl bych to takto: mít knihu je prvním krokem k něčemu, co je, jak říkají matematici, nutnou, ale ne postačující podmínkou. Knížka poskytuje dobrý základ, ale v praxi se setkáš s problémy, na které ti kniha nenabídne odpovědi na vše. Dává obecný rámec, můžu ti dát knihu o matematice s lineárními rovnicemi, ale když budeš stavět most, možná nebudeš vědět, jak na to. Kniha je jedním ze způsobů, jak získat informace, ale důležitější než samotné znalosti je přístup. Můžeš mít spoustu informací a znalostí o právu, daních, ale pokud se neodvážíš vystoupit ze své komfortní zóny, riskovat a vstoupit do neznámého, nebudeš úspěšný. Jako jsem ti říkal u oběda, můj bývalý nadřízený měl pravdu, když říkal, že "execution is key" – jak něco provedeš. Můžeš mít spoustu informací, ale pokud neuděláš ten první krok, nikam se nepohneš.

Jakub Flek: jaké vlastnosti by měl mít člověk, který chce dosáhnout toho, co jste dokázal vy? Jste v podstatě rentiér. Dosáhli jste něčeho, co je cílem mnoha investorů v České republice – vaše majetky generují dostatečné cashflow, které vás nejen uživí, ale umožňuje vám ještě více se rozvíjet. Jaké předpoklady by měl mít někdo, kdo chce dosáhnout podobného úspěchu?

Martin Kořenek: ​řeknu to takto: myslím, že 70 až 80 % Čechů by bylo schopných zvládnout úkoly spojené s provozem a řízením nemovitostního portfolia. Pokud neznáte některé aspekty, měli byste si najmout odborníky. Nemusíte rozumět každému detailu, ale je dobré mít přehled o daních, případně si najmout daňového poradce, mít právníka, makléře. Spousta lidí by to dokázala, ale možná jim chybí odvaha, krok ze své komfortní zóny a uvědomění, že to může dobře fungovat. Z vlastní zkušenosti mohu říct, že to, co dělám s nemovitostmi, je o něco jednodušší a snazší než to, co jsem dělal v práci. Troufám si tvrdit, že mnoho lidí, kteří dobře pracují jako zaměstnanci, by mohlo dělat jednodušší a prospěšnější věci pro sebe, pokud by našli odvahu a začali. Mohli by růst ve svých příjmech a majetku rychleji než jako zaměstnanci.

Jakub Flek: chápu to. Souhlasím, že mnoho lidí se cítí pohodlně v "teplých místečkách" svého zaměstnání. Nicméně se domnívám, že přehlížíme další důležitý aspekt, na který bych se chtěl zeptat. Jakou kapitálovou vybavenost je potřeba mít, aby sis mohl koupit svůj první byt a tím zahájit investiční cyklus?

Martin Kořenek: když hovořím se svými klienty nebo lidmi v mém okolí, často slyším, že nemají peníze na investice. Říkají, že si musí nejprve našetřit nebo nějakým způsobem získat kapitál. Mám pocit, že lidé často hledají výmluvy nebo důvody, proč něco nejde. Ano, můžete šetřit na svůj první byt, což je možné, obzvlášť v mladém věku po vysoké škole, ale to šetření trvá a mezitím ceny nemovitostí rostou. Svojim klientům říkám, že jedním z klíčových aspektů v investování je čas. Čím dříve začnete, tím více času máte na to, aby se vaše investice zhodnocovala díky složenému úročení. V počátcích je nárůst majetku pomalý, ale po prvních několika letech začne růst rychleji, začne se projevovat výnosové procento a efekt složeného úročení.

Klíčové je neodkládat začátek. Vracím se ke tvé úvodní otázce – pokud je člověk kreativní a hledá řešení, dokáže financovat své projekty i bez významného počátečního kapitálu. Začne malými kroky, postupně se to rozjede a začne se to nabalovat. Takže jde to. Všechno jde.

Existují různé modely, jak se dá v oblasti nemovitostí postupovat. Na začátku, když začínáte s několika jednotkami, třeba dvěma, třemi nebo pěti byty, je možné to všechno zvládnout samostatně, pokud to Vaše zaměstnání umožňuje. Být zaměstnaný a investovat do nemovitostí se dají kombinovat. Nemusíte hned přestat pracovat a vrhnout se pouze na investice. Já jsem začínal paralelně s prací, postupně jsem rozšiřoval své portfolio a ve chvíli, kdy to dosáhlo určité úrovně, jsem mohl opustit zaměstnání. Nebylo nutné udělat radikální rozhodnutí o ukončení jednoho a začátku druhého. Můžete to dělat jako hobby a pokud se vám daří, můžete své aktivity rozšířit. Já jsem si vybral cestu "sám pro sebe", což znamená, že jako fyzická nebo právnická osoba mám plnou kontrolu a nemusím vést diskuse se společníky o tom, jak postupovat dále.

To je určitá výhoda. Na druhou stranu, nevýhodou je, že nikdo nemůže vědět vše. Proto musím využívat rad a pomoci ostatních lidí. Jak jsem zmínil na začátku, mám několik partnerů, které jsem si našel během své investiční činnosti. Tito partneři se specializují na konkrétní oblasti, které 'outsourcuji' – tedy jim svěřuji určité úkoly a oni pro mě pracují, aniž bychom měli nutně písemné smluvní dohody. Spoléháme se na vzájemnou důvěru. V průběhu let jsem si pro každou potřebnou oblast vybral někoho, komu důvěřuji, ve všech regionech, kde vlastním nemovitost. Takto spolupracujeme ke společné spokojenosti.

Jakub Flek: chci jen doplnit to, co jsi říkal o různých oblastech. Jednoznačně je třeba spolupracovat s úvěrovými specialisty, tedy pravděpodobně s bankéři, kteří pomáhají se získáním úvěrů na nemovitosti. Další důležitou oblastí je někdo, kdo zprostředkuje prodej, pokud kupuješ přímo od majitelů. Další je oblast daní a účetnictví. A samozřejmě je třeba mít někoho pro správu nemovitostí a obsazenost nájemníky, ale také někoho, kdo dohlíží na amortizaci těch bytů, aby nájemníci nemovitost neznehodnotili. Při 160 bytech si nemyslím, že bys osobně kontroloval každý byt každý měsíc – klidně mě oprav, pokud je to jinak.

Martin Kořenek: ​ano, máš naprostou pravdu. Kdybych to dělal, opravdu bych zešílel. Co se týče obsazování bytů a související správy, přišel jsem při nákupech do styku s mnoha makléři, většinou jen telefonicky, a vybral jsem si ty důvěryhodné a spolehlivé. Nabídl jsem jim spolupráci, takže ve všech regionech, kde mám byty, mám skvělé realitní makléře, kteří se starají o obsazenost, smlouvy a veškerou dokumentaci. Navíc jsem si vybudoval síť místních řemeslníků a firem, kterým mohu důvěřovat. Nejprve jim dám jednodušší úkol a sleduji, jak pracují, kontroluji kvalitu práce prostřednictvím jiné osoby. Takto si vybírám stálé partnery. Doporučuji i ostatním investorům diverzifikovat, nebýt závislí jen na jednom partnerovi. Když máte více bytů ve více regionech, je dobré mít v každém z nich své "hnízdo" a budovat infrastrukturu, abyste nemuseli navazovat vztahy s desítkami lidí, ale měli jen pár spolehlivých partnerů.

Jakub Flek: rozumím, ale přeskočil jsi jeden bod. Mluvili jsme o základních oblastech, na které je potřeba se zaměřit při správě nemovitostí. Já jsem zmínil čtyři klíčové oblasti. První jsou řemeslníci, kteří se starají o údržbu bytů. Druhou skupinou jsou realitní makléři, kteří zajišťují obsazenost bytů. Než se pustíme do podrobností jednotlivých oblastí, musíme zmínit také právní aspekty a daňové otázky, stejně jako úvěrové možnosti pro financování nemovitostí.

Martin Kořenek: začnu tedy u finančních aspektů, což je pro investory klíčové. Úspěch nepřichází sám a zadarmo. Musíš si dát trochu práce, udělat něco té "špinavé práce". To znamená strávit hodně času na terénu, obvolávat spoustu lidí. Já jsem musel udělat stovky, možná tisíce hovorů s různými lidmi a postupně získávat a konfrontovat informace, abych si vytvořil ucelený obrázek situace. Co se týče financování, bez toho se nemovitosti nedají kupovat. Pokud nemáš například 100 milionů korun, což většina lidí nemá, musíš hledat způsoby, jak využít cizí zdroje. Proto říkám, že není nutné mít vlastní peníze. Ty je lepší si šetřit a mít jako rezervu. Mám rád citát Warrena Buffetta, myslím, že řekl něco ve smyslu "jen líní lidé investují vlastní peníze". Měli byste být kreativní v tom, jak využíváte peníze – ne své, ale peníze někoho jiného, třeba finanční instituce.

Když začneš pohybovat se v této branži, nebo i v jiných, a banky či financující společnosti vidí, že dodržuješ dohody, platíš řádně a máš věci v pořádku, postupně se ti otevírá více možností a banky jsou ochotnější ke spolupráci. Jak jsem ti říkal, když jsme byli na obědě, na začátku jsem chodil po bankách, protože jsem potřeboval úvěr. Ale jako obyčejný člověk z ulice máš malou šanci, i když máš zkušenosti. Situace se mění, jakmile ukážeš, že jsi spolehlivý a máš věci pod kontrolou.

Jakub Flek: musím to tady trochu upřesnit. Když říkáš "člověk z ulice", nemyslíš tím, že bys byl bezdomovec, když jdeš do banky. Spíše se jedná o obyčejného pracujícího člověka.

Martin Kořenek: ano, přesně tak. Když přijdeš do banky jako žadatel o úvěr, banka má samozřejmě své postupy a metodiky pro hodnocení tvé schopnosti splácet úvěr. Já už tehdy měl několikaletou zkušenost s hypotékou a dalšími úvěrovými produkty a pracoval jsem v bankovnictví, takže jsem měl přehled o tom, jak to funguje z obou stran. Ale zjistil jsem, že přímá cesta přes banku nemusí být vždy nejlepší. Oslovil jsem mnoho bank a ve většině případů jsem dostal zdvořilé, ale chladné odmítnutí. Nakonec jsem zjistil, že lepší je obrátit se na odborníky v tomto oboru, tedy na finanční makléře nebo brokery. Banky sice často tvrdí, že preferují přímý kontakt s klientem, ale já jsem zjistil, že spolupráce s těmito profesionály může být efektivnější. I mezi nimi je mnoho takových, kteří přistupují k věci mechanicky, ale někteří z nich opravdu přemýšlejí a snaží se najít řešení.

Mám rád lidi, kteří se snaží přemýšlet a hledat řešení. Baví mě situace, kdy ostatní říkají, že to nejde. To je pro mě výzva k tomu, abych začal přemýšlet. Možná některým lidem jsem nepříjemný nebo otravný, protože neustále pokládám otázky. Ale věřím, že kladení kritických otázek a kritické myšlení, ať si každý pod tím představuje cokoliv, je důležitější než pouhé znalosti. Když slyším, že osmdesát lidí říká, že to nejde, říkám si, že musí existovat cesta, jak to vyřešit. Myslím si, že rozvoj této schopnosti je klíčový, a to nejen v realitním investování, ale ve všem, co děláme. Kritizuji české školství za to, že klade přílišný důraz na encyklopedické znalosti místo na rozvoj kritického myšlení, schopnosti přistupovat nekonvenčně k problémům, což by mělo přínos pro jakoukoliv oblast, nejen realitní investování.