Rozhlížíte se po možnostech investování do nemovitostí? Pro každého z nás je vhodné něco jiného, ​​na základě našich specifických preferencí a očekávání. Víte však proč koupit spíše podíl na nemovitosti, spíše než kupovat nemovitost celou? Odpověď se dozvíte z našeho Československého nemovitostního podcastu, ve kterém Vám to objasnňuje Juraj Sutoris, realitní investor a expert na coldcalling.

Poschlechnout si díl

Rozhovor

Jakub Flek: rád bych se vrátil k tématu, které jsme trochu opustili. Moje otázka se týká spoluvlastnických podílů. Proč by měl mít kupující motivaci koupit spíše podíl na nemovitosti než celou nemovitost?

Juraj Sutoris: to je zajímavá otázka...na kterou lze odpovídat z mnoha různých úhlů pohledu. Moje odpověď je následující: Nyní se nabízí příležitost. Pokud jde o development, ty jsi měl v podcastu hosty, o kterých jsem mluvil. Mimochodem, byl to skvělý díl o tom chorvatském developmentu. Sice si nepamatuji jména těch pánů, ale opravdu se mi to líbilo, protože...

Jakub Flek: David Pehal a Gordan Gašić.

Juraj Sutoris: byl to skvělý podcast, který se skvěle hodil do mého způsobu uvažování, neboť jsem byl osloven pro účast na developmentu v Chorvatsku a také se chystám podívat na nějaké nemovitosti na Kanárských ostrovech. Spoluvlastnický podíl je aktuálně zajímavou příležitostí. Je to obtížné? Ano, a to z dvou hledisek. Zaprvé, obnáší to mnoho obchodních jednání. Považuji to za složitější než přímý prodej v realitách, protože když si koupíš například čtvrtinový podíl na domě, musíš pak spolupracovat s ostatními spoluvlastníky. Často se stává, že jsou mezi sebou rozhádaní a nechtějí s tebou komunikovat, takže musíš přistoupit k tomu, že se společně snažíte najít řešení v souladu s platnou legislativou. Možností řešení je několik – od možnosti pronájmu, přes prodej svého podílu stávajícímu vlastníkovi, až po prodej svého podílu někomu jinému nebo nabídnutí na portálu specializovaném na podíly, jaký má můj kamarád Honza Kučera s Maximem. Možností je tedy hned několik.

Jakub Flek: ​ptám se proto, protože my na Slovensku, kromě práce na dědických parcelách, tedy vyhledávání přímých dědiců, vyplácení a obnovování dědického řízení, se také snažíme spojovat malé pásky pozemků od různých majitelů, aby vznikly velké stavební parcely. Tito majitelé jsou obvykle dobře dohledatelní. To ale vyžaduje mnoho obchodních jednání. Často se stává, že někteří z nich jsou obtížně přístupní, což pak představuje skutečnou výzvu a obchodní dovednost. Je to velmi náročná práce, ale v případě úspěchu je také dobře odměněna. Moje otázka směřuje k tomu, zda je spoluvlastnictví skutečně vhodná cesta pro retailového investora, který by se měl začít zabývat touto oblastí a vstoupit do s tím spojených rizik.

Juraj Sutoris: těžko říct. Určitě bych to nedoporučoval úplným začátečníkům nebo juniorům, kteří se nemohou věnovat této činnosti na plný úvazek. Pokud se někdo pokouší o to poprvé, může se pokusit o malou investici, třeba za 50 tisíc, aby zjistil, jak to funguje. Hodně záleží na tom, s jakými záměry se do toho člověk pouští. Pokud jde jen o uložení peněz, pak to může být v pořádku, ale neměli by očekávat zázraky. Já jsem realitní podnikatel, takže pro mě je to podnikání. Pro mě je řešení těchto problémů každodenní prací, takže pro mě je to přijatelné. Jdu do toho s tím vědomím, že to bude stresující, ale obvykle kupuji za velmi zajímavé ceny. Nicméně je potřeba si to pořádně odpracovat a být si vědom vysokého rizika.

Jakub Flek: jistě. Zajímá mě, jaká je přidaná hodnota tebe nebo vaší nově vznikající firmy, vzhledem k tomu, že už existuje portál pro obchodování s podíly. Mohu si tam jednoduše jít, přihlásit se na aukci a koupit podíl sám?

Juraj Sutoris: ano, můžeš si podíl koupit sám, ale potom je otázka, zda se ti to vyplatí. My víme, jaké zhodnocení umíme nabídnout, a nabízíme to buď stylovým investorům nebo dolarovým milionářům, kterých je v Česku přibližně 20 tisíc. Mnoho lidí je ochotno do toho investovat svůj čas a práci. Nicméně pokud to chceš dělat efektivně, potřebuješ celou firmu – od call centra, přes specializované advokáty, asistentky, účetní až po obchodníky v terénu. Jde o rychlost a celý aparát, který jako jednotlivec zvládnout nelze. Jde o mnoho hodin vyjednávání a řešení problémů.

Jakub Flek: velmi dobře vím, o čem mluvíš.

Juraj Sutoris: pokud nejde o celý činžák v Praze, tak se to v průběhu času nemusí vyplatit, to chápu. V Česku je nyní asi 5 milionů spoluvlastnických podílů a na trh vstupuje mnoho subjektů. Chci, aby naše společnost Sutoris Invest měla stabilní postavení na tomto trhu. To, co jsem se naučil a co jsem mnoho let dělal pro někoho jiného, i z vlastních zkušeností v různých pozicích, nyní využívám ve společnosti, která má ambici být v první top trojce do dvou let.

Jakub Flek: mimochodem, bude to tady zaznamenáno v podcastu, takže za dva roky si ho poslechnu znova.

Juraj Sutoris: skvělý.

Jakub Flek: určitě ti tam, v té top trojce, zavolám. Chtěl jsem se spíše zeptat, kdy je rentabilní vstupovat do nákupu takového podílu. Řeknu to jednoduše. Když mám nějakou nemovitost a nechám udělat tržní odhad, znamená to, že vím, za kolik by se nemovitost mohla prodat na trhu. Předpokládejme, že nemovitost spoluvlastní čtyři majitelé a já si kupuji ideální čtvrtinový podíl. Existuje nějaká metodika, která stanoví, zda kupuji za 100 % tržního odhadu děleného čtyřmi, což by byla správná cena, nebo třeba za cenu o 50 % nižší? Jak je to s cenou? Jak vy tohle vyhodnocujete?

Juraj Sutoris: když kupuješ čtvrtinový podíl, je v dnešní době extrémně důležité správné nacenění. Pokud vychází, že se byt dnes prodává za 3 miliony, podle mého názoru je jeho reálná prodejní hodnota často spíše 2 miliony. To se určí na základě dostupných dat a zkušeností. Takže správná cena by byla 2 nebo 2,2 milionu, děleno čtyřmi a poté děleno dvěma. A moje nabídka by byla ještě nižší, přibližně 70% z vypočítané ceny, abych měl 30% prostor pro vyjednávání.

Jakub Flek: rozumím, to znamená, že reálně, pokud to nyní vysvětlím posluchačům, podle vzorečků, které jsi zmínil, postupuješ takto: máš tržní odhad. Z tohoto tržního odhadu si vypracuješ reálnou prodejní cenu, za kterou by se nemovitost mohla potenciálně prodat nyní. Tuto cenu pak rozdělíš čtyřmi, abys získal cenu za podíl a tuto částku ještě vydělíš padesáti procenty.

Juraj Sutoris: ano, a z těch padesáti procent poté nabízím 70 až 80 procent.

Jakub Flek: ale víš, máš tu možnost, máš tam nějakou bariéru, rozumím.

Juraj Sutoris: nacenění by bylo jiné, kdybych kupoval tři čtvrtiny nemovitosti. Například se naám nedávno podařilo koupit chatu v Orlických horách za opravdu velmi zajímavé peníze, nebudu teď mluvit o konkrétních částkách.

Jakub Flek: ​existuje legislativa, která se týká situace, kdy máš majoritu spoluvlastnického podílu na konkrétní nemovitosti. V takovém případě tato legislativa určuje minoritním vlastníkům, že musí prodat svůj podíl za určitou cenu. Dokážeš vysvětlit, jak přesně tento mechanismus funguje?

Juraj Sutoris: co se týče těchto věcí, došlo k mnoha změnám v legislativě před dvěma lety. Když někdo chce od tebe koupit podíl, aby si zajistil většinové vlastnictví, například majitel, který v nemovitosti žije, můžeš to prodat i za nižší cenu, než je tržní hodnota podle odhadu. To znamená, že jsi to nějak vyjednal. Například koupíš podíl za milion a majitel nabídne stejnou částku, přestože tržní cena tvého podílu je možná dva miliony nebo milion a půl. V tomto případě nezáleží na tom, za kolik jsem to koupil, ale na tržní hodnotě. Buď se dohodneme, nebo, pokud se to dostane přes právníky na soud, jednoduše to určí odhadce z nějaké banky nebo ze soudu.

Jakub Flek: ​externí odhadce.

Juraj Sutoris: ano, ​tak ten to nacení tržní cenou...jak kdy.