05.01.2026
Výše úrokových sazeb dnes rozhoduje o tom, zda investice do nemovitostí skutečně vydělá, nebo pouze pokryje náklady. Zároveň ovlivňuje návratnost dluhopisů, dostupnost financování i schopnost investorů plánovat stabilní výnosy. V roce 2026 proto stále více záleží na pečlivém plánování, realistických očekáváních a důrazu na dlouhodobou udržitelnost investice.
Stav úrokových sazeb v roce 2026
Česká národní banka drží základní repo sazbu na úrovni 3,50 % a v dohledné době neplánuje její změnu. Důvodem je kombinace stabilní inflace, příznivého tempa ekonomického růstu a potřeby udržet cenovou stabilitu v nejistém globálním prostředí.
Hypotéky, sazby a náklady financování
Hypoteční sazby se u nových úvěrů v lednu 2026 pohybují mezi 4,5 a 5,3 %. Podle údajů Swiss Life Hypoindexu dosáhla průměrná nabídková sazba 4,94 %, což znamená mírný nárůst oproti závěru předchozího roku. Banky tak nadále reagují na trvale vyšší sazby ČNB a drží si vyšší marže jako rezervu proti možným výkyvům.
Pro investora to znamená jediné: náklady na financování nemovitostí zůstávají vyšší než v minulosti. Snižuje se tím efektivita úvěrové páky a roste tlak na důkladnější přípravu investice – včetně přesnějších výpočtů návratnosti a větší důslednosti při výběru lokality, nájemce nebo způsobu financování.
Dluhopisy a tržní sazby: aktuální vývoj a co z něj vyplývá
Dlouhodobé tržní sazby – například u desetiletých státních dluhopisů – v posledních měsících mírně rostou. Výnosová očekávání na trhu se zvyšují a ceny starších emisí s nižším výnosem klesají.
Tento vývoj však otevírá prostor pro nové emise s vyšším fixním výnosem. Zejména zajištěné dluhopisy, podložené konkrétní nemovitostí, mohou dnes sehrát důležitou roli v portfoliu investora. Nabízejí stabilní výnos, přesně dané parametry a nižší citlivost na tržní výkyvy.
Co to znamená pro rozhodování investorů
Kombinace stabilních (ale vyšších) sazeb, dražších hypoték a kolísavého tržního prostředí mění investiční realitu. Investoři, kteří plánují v horizontu 3–5 let, dnes čelí jiné situaci než před pěti lety.
Namísto očekávání návratu levných peněz je vhodné se zaměřit na:
realistické výpočty návratnosti,
stabilní výnosy v čase,
důkladné řízení rizik,
co největší míru zajištění investovaného kapitálu.
Investice s přímou zástavou nemovitosti: Stabilita v době vyšších sazeb
Jedním z nástrojů, který v tomto prostředí získává na významu, je právě investice s přímou zástavou nemovitosti. Oproti klasické hypotéce zde investor nepřebírá úvěrové riziko ani neřeší měsíční splátky. Kapitál vkládá do produktu, který:
nese předem definovaný fixní výnos,
je zajištěn konkrétní nemovitostí zapsanou v katastru,
má jasně dané parametry délky a rizika.
Díky těmto atributům přináší investice s přímou zástavou nemovitosti vyšší míru předvídatelnosti a ochrany kapitálu.
Modelový příklad: Investice s přímou zástavou nemovitosti
Základní parametry investice:
Investovaná částka: 1 500 000 Kč
Fixní výnos: 7,2 % ročně
Doba investice: 24 měsíců
Forma výnosu: měsíčně / kvartálně / na konci období
Předpokládaný výnos z investice:
Roční výnos: 108 000 Kč
Celkový výnos za 2 roky: 216 000 Kč
Celkem zpět po 2 letech: 1 716 000 Kč (včetně návratu investice)
Tento příklad ukazuje, že investice s přímou zástavou nemovitosti může i v prostředí vyšších sazeb přinášet stabilní a předvídatelný výnos.
Pro koho je tento typ investice vhodný
Investice s přímou zástavou nemovitosti je ideální pro investory, kteří hledají:
Stabilní výnosy i v prostředí vyšších sazeb,
Reálné zajištění investice nemovitostí,
Jasně dané a transparentní podmínky,
Minimální volatilitu a dlouhodobou ochranu kapitálu.
Shrnutí pro investory
Rok 2026 přináší trvale vyšší úrokové sazby a zároveň tlak na bezpečné zhodnocování kapitálu. Investice s přímou zástavou nemovitosti se tak stávají stabilní alternativou k rizikovějším nástrojům. Díky pevným výnosům a jasnému zajištění představují efektivní cestu, jak ochránit hodnotu peněz i v době ekonomické nejistoty.
Seznam použité literatury:
Česká národní banka. Měnová politika ČNB – základní úrokové sazby [online]. 2026. Dostupné zde.
Český statistický úřad. Makroekonomické ukazatele České republiky [online]. 2026. Dostupné zde.
Cushman & Wakefield. Výhled českého realitního trhu pro rok 2025 [online]. 2025. Dostupné zde.
Swiss Life Select. Hypoindex – vývoj hypotečních sazeb v ČR [online]. 2026. Dostupné zde.