15.10.2024
Realitní trh v České republice prochází výraznými změnami, které přinášejí nové příležitosti jak pro kupující, tak pro investory. V uplynulých měsících došlo k poklesu úrokových sazeb hypoték a zvýšení dostupnosti hypotečních úvěrů. Dle údajů ČBA Hypomonitoru klesla průměrná úroková sazba v září 2024 na 5,86 %, což je výrazný posun oproti dřívějším měsícům, kdy sazby přesahovaly hranici 6 %. Pokles úrokových sazeb vede k nárůstu počtu poskytnutých hypoték. Jen v září 2024 bylo podle dat České bankovní asociace poskytnuto 6.700 nových hypoték, což představuje nárůst o 20 % oproti stejnému období v loňském roce.
Vývoj úrokových sazeb: vliv na hypotéky a ceny nemovitostí
Úrokové sazby hypoték se postupně snižují, přičemž od začátku roku 2024 došlo k poklesu z přibližně 6,34 % na zmíněných 5,86 %. Swiss Life Hypoindex uvádí podobné hodnoty, kde průměrné sazby hypoték dosáhly přibližně 5,34 %. Tento pokles úrokových sazeb výrazně zvýšil zájem o hypoteční úvěry, zejména u lidí, kteří dříve váhali kvůli vysokým nákladům. Snížením úrokových sazeb klesají i měsíční splátky hypoték, což zlepšuje dostupnost vlastního bydlení pro širší skupiny lidí.
Například, při hypotéce ve výši 3 mil. Kč na 25 let znamená pokles úrokové sazby z 6,34 % na 5,86 % úsporu přibližně 500 Kč měsíčně na splátkách, což může motivovat řadu zájemců k uzavření hypotečního úvěru.
Pokles úrokových sazeb ovlivňuje také ceny nemovitostí. V některých lokalitách, především ve větších městech jako Praha, Brno či Plzeň, došlo k nárůstu cen o 5–7 % během posledního roku kvůli zvýšené poptávce. Průměrná cena bytu v Praze se nyní pohybuje okolo 150.000 Kč/m², což je zhruba o 10.000 Kč/m² více než v předchozím roce.
Uvolnění limitů ČNB: příležitosti pro nové kupující
Jedním z důležitých kroků, které vedly k nárůstu zájmu o hypotéky, bylo uvolnění limitů ČNB v roce 2023. Centrální banka zmírnila některé limity, jako je například LTV (loan-to-value), které umožňuje bankám poskytovat hypotéky s vyšším podílem hodnoty nemovitosti. Dříve byl tento limit stanoven na 80 %, nyní může banka poskytnout až 90 % hodnoty nemovitosti.
Toto opatření otevřelo dveře především mladším kupujícím, kteří nemají naspořeno dostatek vlastních prostředků. Díky tomu mohou nyní i mladé rodiny nebo jednotlivci žádat o hypotéku s nižší vstupní investicí. Například, pro nemovitost v hodnotě 5 mil. Kč by noví kupující potřebovali dříve složit minimálně 1 mil. Kč z vlastních prostředků, nyní stačí pouze 500.000 Kč.
Hypoindex a jeho dopad na investory
Hypoindex, který sleduje průměrné úrokové sazby hypoték, poklesl od začátku roku z hodnoty 6,34 % na 5,86 % v září 2024. Tento pokles znamená, že hypotéky jsou opět dostupnější, což zvyšuje poptávku po nemovitostech. Z hlediska investorů je tato situace dvojsečná. Na jedné straně pokles sazeb motivuje více lidí k nákupu nemovitostí, což může zvýšit jejich cenu, ale zároveň snižuje dostupnost vysoce výnosných investic.
Z dlouhodobého pohledu by mohlo dojít k situaci, kdy ceny nemovitostí v určitých regionech budou růst rychleji než nájemné, což sníží výnosy z pronájmů. Průměrné nájemné v Praze aktuálně dosahuje 380 Kč/m², což při průměrné velikosti bytu 65 m² činí měsíční nájemné přibližně 24.700 Kč. Pokud však ceny nemovitostí nadále porostou, mohou se investoři potýkat s delší návratností svých investic, což však nijak neovlivňuje stabilitu příjmů z daných investic.
Aktuální pokles úrokových sazeb a uvolnění limitů ČNB zvyšují zájem o hypoteční úvěry a nemovitosti. Pro kupující, zejména mladší generaci, se otevírá možnost snadněji dosáhnout na vlastní bydlení. Investoři však musejí bedlivě sledovat vývoj cen nemovitostí a nájemného, aby si zajistili dlouhodobě udržitelnou návratnost investic.