To je otázka, na kterou by mnoho z nás rádo znalo jednoznačnou odpověď. Bohužel to není možné. Můžeme předpovídat a spekulovat o dalším vývoji trhu, ale nikdo nemůže říci s jistotou, jak to nakonec dopadne.

Za poslední čtyři roky prošel svět, a tím i trhy, zásadními změnami, které nevratně ovlivnily podmínky, ve kterých žijeme. Pro některé to znamenalo zhoršení, pro jiné zlepšení, a to platí i pro trh s nemovitostmi.

Jedním z nejdiskutovanějších témat jsou právě ceny nemovitostí a jejich další vývoj. Podle odborníků dosáhly ceny nemovitostí začátkem tohoto roku svého dna a v současné situaci budou už jen růst. Tato realita děsí mnoho lidí, kteří doufali, že ceny výrazněji klesnou a že pokles bude trvat delší dobu.

Současná tržní situace však takový pokles cen z ekonomického hlediska neumožňuje, což mnoho lidí nechápe. Jde o základní ekonomické principy, které určují směr, kterým se trh vyvíjí. Nyní se pokusíme vysvětlit, proč tomu tak je a jaké faktory na to mají vliv.

Hlavními faktory jsou:

• ceny materiálů,

• ceny energií,

• úroveň poptávky,

• úroveň nabídky,

• cena pracovní síly – rekordně nízká nezaměstnanost a vysoké platy,

• úroveň úrokových sazeb hypoték,

• inflace,

• legislativa – novela stavebního zákona.

Celkově jsme na trhu s nemovitostmi zaznamenali pokles obav veřejnosti, což vedlo k tomu, že se lidé opět začali více zajímat o bydlení. Tento zájem je přímým důsledkem poklesu cen energií, úrokových sazeb a zmírnění inflace.

Ceny energií podle odborníků dosáhly svého dna již koncem roku 2023 a nyní budou pravděpodobně stagnovat, i když s mírným sezónním nárůstem. Toto snížení cen energií pomohlo zmírnit obavy spotřebitelů.

Dalším faktorem, který snížil nejistotu mezi spotřebiteli, je pokles úrokových sazeb hypoték na přijatelnou úroveň kolem 5 %. Přestože sazby neklesají tak rychle, jak by si mnozí přáli, tento fakt přispěl k oživení poptávky po bydlení na hypotéku.

"Oživení poptávky připisují ekonomové zejména postupně se snižujícím úrokovým sazbám. Hlavní ekonom společnosti Cyrrus Vít Hradil upozorňuje, že průměrná hypoteční sazba v únoru letošního roku klesla na 5,36 %, tedy nejníže od června 2022, a naopak spotřebitelská důvěra narostla na nejvyšší hodnotu od října 2021."

Inflace se v očích spotřebitelů opět dostala více méně „do normálu“ a je udržována pod kontrolou. Meziroční inflace v ČR za předchozí měsíc činí 2,2 %, což je oproti předchozímu měsíci nárůst o 0,2 procentního bodu.

Všechny tyto faktory opět podpořily poptávku po bydlení, což vedlo ke zvýšení cen nemovitostí. Když jde nahoru poptávka, jdou nahoru i ceny.

"Data z nemovitostního trhu ukazují opatrně na několik věcí. Nabídkové ceny nemovitostí během loňského roku mírně klesly. Nyní ale zase rostou, už jsou na stejné úrovni jako na začátku roku 2023 a vypadá to, že trend je rostoucí (zdroj: ČSÚ). Rostou nejen ceny nových bytů v nabídce, ale i starší nemovitosti s dobrou lokalitou."

Pro účely vysvětlení dalších faktorů rozdělíme trh na dvě části – trh se „staršími nemovitostmi“ a trh s novostavbami, včetně developerských projektů.

Výše uvedené faktory ovlivňují jak „starší nemovitosti“, tak novostavby, což zvýšilo zájem o bydlení v obou kategoriích. Na novostavby a developerské projekty však působí také další faktory.

Na tento segment trhu mají vliv i ceny stavebních materiálů. Ty si dlouhodobě udržují svou cenovou úroveň, a proto novostavby nemají prostor pro snižování cen tak, aby si developeři mohli vytvořit smysluplnou ziskovou marži.

Dalším faktorem, který přímo ovlivňuje ceny „nových nemovitostí“, je cena pracovní síly. V současnosti zaznamenáváme rekordně nízkou míru nezaměstnanosti ve stavebnictví. Poptávka po pracovní síle je tedy vysoká a nabídka nízká. Pozorovatelný je hlavně nedostatek kvalifikovaných řemeslníků, což zvyšuje cenu jejich práce. Stejně to ovlivňuje i rychlost realizace projektů, které se právě z tohoto důvodu prodlužují v čase. Toto všechno vyvíjí enormní tlak na růst cen nemovitostí. Zde se jedná o tzv. hodnotu peněz v čase.

Podle Václava Stehna, generálního ředitele stavebního koncernu Thierra, nárůst nákladů na zaměstnance je v řádech desítek procent. Od roku 2019 je nárůst průměrných platů manažerských seniorních pozicí cca. o 30 %. Od Covidu taky pozorujeme, z dlouhodobého hlediska, stoupající trend cen materiálů ve stavebnictví, i když s malými výkyvy. Tyto dva fenomény se tedy přímo promítají do cen nemovitostí. Takže ne, nebude hůř, ale bude dráž a to ne z toho důvodu, že by si developeři a stavební firmy chtěli vydělávat více. Bude to proto, že všechny tyto faktory zvyšují celkovou nákladovost projektů a tedy přímo i cen, za které si veřejnost nemovitosti kupuje.

V neposlední řadě prošla ČR novelou stavebního zákona, která nabyla platnosti 1. 7. 2024. Jde o digitalizaci a sjednocení procesu stavebního a územního povolení. Úřady však nebyly na tento termín dostatečně připravené z hlediska technického vybavení a chybělo také proškolení úředníků v nových systémech pro zpracování žádostí. To vedlo k prodloužení schvalování stavebních povolení, což pozastavilo průběh některých projektů. Tento dopad bude patrný zejména do konce roku 2024, než budou schváleny nové žádosti. Opět zde vzniká tlak na růst cen novostaveb kvůli zpoždění části nabídky, která se dostane na trh až později.

Všechny výše uvedené skutečnosti a logické propojení naznačují, že čekat na pokles cen nemovitostí v současné tržní situaci je opravdu zbytečné. Pokud si přejete koupit nemovitost a máte na to finanční prostředky, udělejte to už nyní, protože situace se nezmění k "lepšímu" a ceny nemovitostí klesat nebudou. Nacházíme se v nové realitě a čím dříve si na ni zvykneme, tím lépe pro nás i pro celkovou ekonomiku.​

Rezidence Aušperský potok nabízí jedinečnou příležitost k investici do kvalitního a udržitelného bydlení v atraktivní lokalitě. Ideální kombinace městského života a přírodního klidu. Moderní bydlení v srdci přírody, jen 10 minut od Brna.

Seznam použité literatury:

BARTUŠKOVÁ, H. 2024. Oživení realitního trhu: můžeme letos čekat výrazný růst cen nemovitostí? [online]. Dostupné zde.

E15. 2024. V Brně se probudil trh s novými byty, čtvrtletní prodeje byly nejvyšší od začátku války na Ukrajině [online]. Dostupné zde.

KRÝŽOVÁ, S. 2024. Elektřina i plyn zlevňují. Ke komu jít pro tisícovou úsporu [online]. Dostupné zde.

Kurzy.cz. 2024. Inflace [online]. Dostupné zde.