Konec fixace 2026: Proč vás nová splátka hypotéky bude bolet a jak se bránit úrokovou arbitráží

⚠️ Upozornění: Tento text je odbornou analýzou daňové a ekonomické legislativy a má informativní charakter. Nepředstavuje závazné daňové poradenství. Daňový režim každé nemovitostní transakce musí být posouzen individuálně daňovým poradcem v závislosti na daňovém statusu prodávajícího i kupujícího.

Konec fixace 2026: Proč vás nová splátka hypotéky bude bolet a jak se bránit úrokovou arbitráží

Rok 2026 je pro desítky tisíc českých domácností a drobných investorů rokem finančního nárazu. Lidé, kteří v roce 2021 čerpali hypoteční úvěry s pětiletou fixací, těžili z historické anomálie – úrokových sazeb kolem 2,1 % p.a. Tato éra levných peněz nyní definitivně končí a banky posílají refixační nabídky, které se stabilizovaly v pásmu 4,5 % až 5,2 %.

Pro běžného majitele nemovitosti to znamená skokový nárůst fixních výdajů. Častým a psychologicky pochopitelným instinktem je vzít úspory a vložit je do mimořádné splátky, aby se dluh snížil. Z pohledu finanční matematiky jde ale o jedno z nejdražších rozhodnutí, které můžete udělat.

Pojďme si dekomponovat čísla a ukázat, jak profesionální kapitál řeší dražší dluh pomocí úrokové arbitráže.

Tvrdá matematika refixace: Skok v cashflow

Podívejme se na reálný modelový příklad. Představte si investiční nebo rodinný byt financovaný hypotékou, kterou jste si brali v roce 2021 s následujícími parametry:

• Původní výše úvěru: 5 000 000 Kč

• Splatnost: 30 let (360 měsíců)

• Sazba v roce 2021: 2,1 % p.a.

• Původní anuitní splátka: 18 880 Kč měsíčně

Po pěti letech (60 splátkách) jste bance na úrocích zaplatili zhruba 490 000 Kč a vaši jistinu jste snížili o cca 640 000 Kč. Zůstatek vašeho dluhu k refixaci v roce 2026 činí přibližně 4 360 000 Kč.

Pokud vám banka nyní nabídne novou sazbu 4,9 % p.a. na zbývajících 25 let, vaše nová splátka se přepočítá následovně:

• Nová anuitní splátka: 25 240 Kč měsíčně
  

• Rozdíl v cashflow: - 6 360 Kč měsíčně (výdaj navíc)

Během jednoho dne vám z rodinného nebo investičního rozpočtu zmizí přes 76 000 Kč ročně. Jak na to reagovat?

První instinkt: Proč je mimořádná splátka chyba?

Většina lidí se podívá na zůstatek na spořicím účtu. Zjistí, že tam mají například 1 000 000 Kč, a rozhodnou se je jednorázově vložit do hypotéky s cílem srazit novou splátku zpět na snesitelnou úroveň.

Pokud vložíte 1 milion korun do mimořádné splátky, váš dluh klesne na 3 360 000 Kč. Splátka se při sazbě 4,9 % sníží na 19 450 Kč (vrátí se tedy zhruba tam, kde byla).

Cena za tento krok je ale enormní – přišli jste o likviditu (volný milion korun je nenávratně zazděn v cihlách) a váš kapitál vám ušetřil pouze 4,9 % p.a. (vyhnuli jste se placení tohoto úroku bance).

Pokud vaše peníze umí vydělat více, než kolik stojí váš dluh, je jejich utopení v hypotéce ekonomický nesmysl. Tomuto principu se říká úroková arbitráž.

Řešení profesionálů: Úroková arbitráž (Spread)

Úroková arbitráž je rozdíl (spread) mezi tím, za kolik si peníze půjčujete (hypotéka), a tím, za kolik je dokážete zhodnotit (investice).

Pokud si 1 000 000 Kč ponecháte a alokujete ho do stabilního, zajištěného aktiva, můžete z výnosu bez problémů dotovat zvýšenou splátku hypotéky a ještě vám zůstane čistý zisk.

Porovnejme si vedle sebe dva scénáře, pokud máte k dispozici 1 000 000 Kč v hotovosti.

Závěr: Řiďte se spreadem, ne strachem

Zvýšení úrokových sazeb u hypoték je nepříjemný makroekonomický fakt, který se v roce 2026 dotkne většiny trhu. Finanční gramotnost se ale neměří tím, jak rychle dokážete splatit dluh, ale jak efektivně dokážete pracovat se spreadem.

Dokud je váš výnos z aktiv (např. 10 % u WIV Group) vyšší než úrok vašeho závazku (např. 4,9 % u banky), funguje ve váš prospěch pozitivní finanční páka. Neřešte drahou hypotéku tím, že se zbavíte svého kapitálu. Nechte svůj kapitál, ať tu dražší hypotéku zaplatí za vás.