Makroekonomika problémových dluhů: Kde se berou distressová aktiva?

⚠️ Upozornění: Tento text je analytickým pohledem na trh s problémovými nemovitostmi a má informativní charakter. Nepředstavuje závazné právní, investiční ani daňové poradenství. Řešení právních vad vyžaduje vysoce specializovaný přístup a každá transakce musí být posouzena individuálně.

Většina lidí si myslí, že exekuce jsou jen náhodné osobní tragédie. My ukážeme, že jde o předvídatelný ekonomický cyklus.

Když se v médiích objeví zprávy o rostoucím počtu osobních bankrotů, dražeb nebo nesplácených hypoték, veřejnost je obvykle vnímá skrz emoce. Vidíme za nimi individuální selhání, rozvody, nečekané nemoci nebo zkrátka „smůlu“.

Pokud se však na realitní a finanční trh díváte optikou profesionálního investora, chápete, že exekuce a vznik distressových (problémových) aktiv nejsou náhodné anomálie. Jsou to zákonité, matematicky přesné a do velké míry předvídatelné důsledky makroekonomických cyklů.

Tento tlak nevzniká ze dne na den. Je vyvolán zpožděným efektem drahých peněz a narážením levných dluhů na novou, tvrdou realitu. Pojďme se podívat na tvrdá data České národní banky (ČNB) a insolvenčních rejstříků, která tento cyklus jasně popisují.

Zpožděný efekt drahých peněz: Náraz na zeď jménem refixace

V letech 2020 až 2022 zažívalo Česko bezprecedentní hypoteční boom. Úrokové sazby nových úvěrů na bydlení se v prvním čtvrtletí roku 2021 pohybovaly na historických minimech pod hranicí 2 % (necelých 1,5 % – 2 % p.a.). Domácnosti se tehdy masivně zadlužovaly a fixovaly si tyto snové podmínky nejčastěji na 5 až 7 let.

Jenže v průběhu roku 2022 a v první polovině roku 2023 přišel šok. Kvůli raketové inflaci musela ČNB prudce zvýšit základní sazby a průměrná realizovaná sazba hypoték vyšplhala téměř k 6 % p.a.. I když od té doby dochází k mírnému poklesu a na začátku roku 2026 se sazby pohybují kolem 4,46 % p.a. (podle únorových dat ČBA Hypomonitoru), pro dlužníky z let 2021/2022 to stále představuje brutální náraz.

Matematika selhání v praxi: Představte si domácnost, která si v roce 2021 vzala průměrný úvěr ve výši 6,2 milionu Kč s úrokovou sazbou 1,8 % na 30 let.

• Měsíční splátka do roku 2026: cca 22 250 Kč

• Nová měsíční splátka po refixaci na 4,8 %: cca 32 500 Kč

Skok o více než 10 000 Kč měsíčně navíc pro rodinný rozpočet. A to v situaci, kdy se domácnosti potýkají s kumulovaným nárůstem cen energií, služeb a potravin za poslední tři roky.

Anatomie zpoždění (Lag-time): Proč se krize neprojevila hned?

Často dostáváme otázku: „Když sazby vystřelily nahoru už v roce 2022, proč nevidíme masivní krachy teď hned?“ Odpověď leží v pojmu Lag-time (zpožděný efekt). Makroekonomická transmise má totiž v realitním sektoru setrvačnost 2 až 3 let:

1. Trvání fixací: Klienti s pětiletou fixací z let 2020 a 2021 začínají na novou sazbu narážet postupně – hlavní vlna podle analýz ČNB nastává v období let 2025 až 2028.

2. Pálení úspor: Když rodině vzroste splátka hypotéky nebo když se podnikatel dostane do cashflow problémů, nehodí ručník do ringu okamžitě. Nejprve omezí spotřebu, najde si brigádu a začne čerpat úspory. Až když jsou úspory kompletně vyčerpány (což trvá v průměru 12–18 měsíců), dochází k reálnému nesplácení.

Jakmile tato fáze nastane, úvěry se v bankovních rozvahách překlasifikují na NPL (Non-Performing Loans – nevýkonné úvěry). Podle bankovní statistiky ČNB dosahuje k červnu 2026 objem nevýkonných úvěrů domácnostem výše 32,9 mld. Kč (podíl 1,2 % z celkového objemu úvěrů domácnostem).

U samotných hypoték je podíl NPL historicky velmi nízký (cca 0,6 %), protože Češi udělají cokoliv, aby nepřišli o střechu nad hlavou. Nicméně v segmentu živnostníků, nebankovních úvěrů a spotřebitelských půjček tlak prudce roste.

Co říkají tvrdá data? Insolvenční rekordy v ČR

Tento tlak se již naplno propisuje do soudních síní a insolvenčních registrů. Data analytických společností za roky 2025 a začátek roku 2026 hovoří jasnou řečí:

• Insolvence občanů na vzestupu: V roce 2025 bylo v České republice podáno 25 336 insolvenčních návrhů, což představuje meziroční nárůst o 9 %. Soudy povolily oddlužení u 22 770 osob (nárůst o 13 %). Aktuálně se v ČR oddlužuje rekordních téměř 91 000 lidí.

• Trvalý růst v roce 2026: Za 1. čtvrtletí 2026 bylo podáno dalších 6 261 insolvenčních návrhů (mezičtvrtletní nárůst o 10 %). Březen 2026 se stal měsícem s nejvyšším počtem povolených oddlužení od řízení novely insolvenčního zákona v říjnu 2024.

• Podnikatelský sektor krvácí: Počet vyhlášených konkurzů firem vzrostl v roce 2025 o 10 % (celkem 755 firem). V 1. čtvrtletí 2026 vyhlásily soudy bankrot u 193 společností (meziročně o 5 % více), přičemž insolvenčních návrhů na firmy bylo přijato 332 – což je brutální nárůst o 22 % oproti stejnému období loňského roku a nejvyšší číslo od roku 2017.

Za každým z těchto čísel stojí nemovitost – rodinný dům, byt, komerční objekt nebo pozemek, který se stává „problémovým“.

Mýty vs. Realita o distressových aktivech

Zkuste si otočit následující kartičky a podívat se, jak se liší představy běžné veřejnosti od tvrdé reality profesionálního realitního trhu.

Byznysový dopad: Jak makroekonomický tlak vytváří profit pro WIV Private

Když se dlužník dostane do exekučního nebo insolvenčního řízení, jeho nemovitost ztrácí na trhu hodnotu. Proč? Protože je zatížena vadami, které odrazují 95 % trhu, a je pro běžné zájemce nefinancovatelná. Vzniká tak tzv. distressed diskont.

Jak ukazuje naše dlouhodobá praxe a analýza právních vad, diskonty se liší podle závažnosti problému:

• Zesplatněné úvěry a předdražební stav: sleva 15 % – 25 % z tržní ceny (majitel spěchá, hrozí mu dražba).

• Incidenční spory v insolvenci: sleva 20 % – 35 % (složité vyjednávání s insolvenčním správcem a věřiteli).

• Poznámky spornosti na katastru: sleva 15 % – 30 % (stopka pro standardní prodej).

Běžný člověk tyto příležitosti vůbec nevidí. A i kdyby je viděl, nedokáže je profinancovat. Zde přichází role institucionálního kapitálu – role WIV Group.

My tyto problémové nemovitosti vyhledáváme off-market, vykupujeme je za pomoci vlastní hotovosti, nasazujeme náš špičkový právní tým a veškeré právní a administrativní vady kompletně vyčistíme.

V momentě, kdy je nemovitost právně čistá, bezpečná a sterilizovaná, ji zařadíme do uzavřené nabídky naší divize WIV Private.

Naši kvalifikovaní investoři tak nekupují rizika ani procesní starosti. Kupují kompletně vyčištěný realitní produkt, ale se zabudovanou slevou (Equity Gainem), kterou jsme vygenerovali tím, že jsme odvedli těžkou práci za ně. Tímto způsobem přeměňujeme makroekonomický tlak a nepříznivou situaci dlužníků v bezpečný a vysoce nadprůměrný výnos pro naše klienty.

Pokud nechcete dotovat předražené nemovitosti z běžné inzerce a bojovat se zápornou finanční pákou, řešením je nakupovat tam, kde se hodnota tvoří už při podpisu kupní smlouvy.