13.10.2022
V předchozím článku na téma inflace jsme představili základní pohled, který má naše skupina WIV group na toto téma a jak je možné jej interpretovat. Také jsme si poukázali na to, jaký má inflace vliv na spotřebitele. V tomto článku blíže specifikujeme, do jaké míry inflace zasahuje nemovitostní a stavební sektor, ve kterých, jako nemovitostní skupina působíme.
Jaká je aktuální situace v těchto oblastech?
Zmíněné oblasti byly značně ovlivněny vládními opatřeními, kterými vláda reagovala na krizi Covid-19. Došlo především k pozastavení, nebo k prodlevám v dodání stavebního materiálu, což vyvolalo tlak na jeho cenu. Tento aspekt ovlivnil nemovitostní segment v největším rozsahu. Přiznaná inflace se v září 2022 vyšplhala na hodnotu 18 %, což vytváří nejistotu, která se promítá i ve sledovaném sektoru. V tuto chvíli se trh chová iracionálně a podnikatelé jsou nuceni nakupovat za nadstandardní ceny. V konečném důsledku se tedy nacházíme v situaci, kdy rezidenční novostavby, ať už jde o rodinné, nebo bytové domy, nabývají přímo astronomických cen. Mnoho subjektů není schopno dosáhnout svojí bonitou na bankovní úvěry. Jejich financování se stává stále více rizikovějším, jak pro jednotlivce, tak pro podnikatele a firmy. Právě z tohoto důvodu je pro naši skupinu v tuto chvíli klíčové zajistit klientům a partnerům stabilní prostředí pro realizaci svých investic a k trhu přistupovat s maximální opatrností. Velkou výhodou skupiny WIV group je, že v České republice nestavíme, ale realizujeme nákup již funkčních nemovitostí.
K tomu, abychom mohli lépe pochopit vývoj stavebního sektoru, je třeba si uvědomit, že na trhu s nemovitostmi platí, že nabídka je limitována počtem vhodných pozemků určených k zastavění. Je pravděpodobné, že ceny těchto pozemků, které aktuálně na trhu pozorujeme, nebudou nijak razantně klesat. Dalším faktorem ovlivňujícím trh s nemovitostmi a stavební sektor jsou regulace České národní banky (ČNB), které ustanovují úrokové sazby úvěrů a možnost jejich čerpání. Podle ČNB, jsou hypotéky aktuálně dostupné s úrokovou sazbou okolo 5,75 %. Úvěry pro právnické osoby jsou ještě dražší. Stanovení úrokové sazby je efektivní nástroj monetární politiky, kterým lze přímo ovlivňovat množství peněz v oběhu, ovlivňovat výši inflace a tak udržovat finanční stabilitu země. Dnešní situace na trhu však způsobuje, že pro mnoho jednotlivců, podnikatelů i firem jsou aktuální sazby nepřijatelné, nebo nerealizovatelné a vyčkávají na stabilizaci trhu. U bytů lze pozorovat výraznější zpomalení prodeje, v porovnání s rodinnými domy.
Zajímavým trendem je i pronajímání obytných prostor, což je pozorovatelné hlavně u mladých jednotlivců a mladých rodin, kterým finanční prostředky na vlastní bydlení často chybí. Vlastnictví nemovitosti je v dnešní době pro mnoho lidí nepředstavitelné, což má také přímý nepříznivý dopad na trh nemovitostí i stavební sektor, v podobě snížení poptávky po vlastním bydlení.
Jak tedy vnímat dopad inflace na trh s nemovitostmi a na stavební sektor podle účelu naší investice?
Ondřej Šaier, jednatel skupiny WIV group, jako skupiny podnikající v oblasti nemovitostí, zastává názor, že při nákupu nemovitosti je třeba si v první řadě stanovit účel, k čemu má nemovitost sloužit.
Prvním účelem bývá vlastní bydlení. Zde je třeba více než rozumem a kalkulačkou, se řídit pocitem. Má to být náš domov, chceme zde jako rodina trávit společný čas, vychovávat děti, mít zde svoje útočiště. To nám žádná kalkulačka nespočítá. Pokud narazíme na nemovitost, která nám takto padne do oka, měla by u nás nastat základní otázka: “líbí nebo nelíbí a mám na pořízení nebo nemám?”. A podle toho se pak rozhodnout. Přece je to nákup pro mě a mou rodinu.
Druhým účelem jsou samozřejmě nemovitosti na investici, tzv. investiční nemovitosti kde už je třeba vyhodnotit spoustu aspektů, přičemž tím zásadním je stanovení horizontu - krátkodobého či dlouhodobého.
Pokud investici vnímám jen z krátkodobého horizontu a chci jen rychle koupit a prodat, zde potom je tlak na nižší cenu klíčový a zejména v aktuální situaci je tento přístup rizikový, jelikož jsme v klesajícím trendu. Může se tedy stát, že v lepším případě prodám za stejnou cenu, za kolik jsem koupil, v horším pak i se ztrátou, zejména, pokud jsem nucen prodat a nemohu dále čekat s prodejem. Toto můžeme již nyní na trhu pozorovat. V dlouhodobém horizontu je však třeba počítat, jaký nájem jsem schopen za nemovitost dnes dostat. Tento výnos se však v čase bude mít tendenci zvyšovat, proto je třeba neočekávat “zlaté vejce” hned, ale díky delšímu horizontu se k němu postupně dostat. Od začátku roku do října 2022 pozorujeme v Brně a Praze růst nájmu o 17 - 20 %. Pro nás, jako skupinu z oblasti výkupu nemovitostí, čas a realita, že nájemné se v čase zvyšuje, tedy hrají v náš prospěch. My však máme pořizovací hodnotu nemovitostí stále stejnou.
Dopad inflace na trh s nemovitostmi a na stavební sektor tedy nelze popsat jednotně, protože závisí na tom, co každý z nás ve vztahu k nim očekává. Zda vyhledává jen rychlý přísun finančních prostředků, nebo naopak jejich dlouhodobé a postupné zhodnocování. Pokud však máte jasně definovaný cíl při investici do nemovitosti, pak je třeba si “už jen” stanovit priority a sčítat čísla.