Vzhľadom k situácii na trhu s nehnuteľnosťami a k úrovni cien nehnuteľností, sa v dnešnej dobe ľudia v Českej republike aj na Slovensku stále viac obracajú k nájomnému bývaniu. Pokiaľ to ale naša finančná situácia a zdroje dovolia a kúpu vlastnej nehnuteľnosti si môžeme aj napriek aktuálnej situácii pohodlne dovoliť, treba si odsledovať niekoľko vecí. Najbežnejšie sa medzi komplikácie s kúpou nehnuteľnosti zaraďujú právne vady nehnuteľností, o ktorých píšeme bližšie v tomto článku.

Pokiaľ sa o právne vady u nehnuteľností zaujímate viac, na túto tému sme sa rozprávali aj v našom podcaste so Štěpánom Smolejom.

Skôr, než si povieme, ako sa právnym vadám vyvarovať, objasníme si, čo pod týmto pojmom vôbec chápať.

Čo sú právne vady?

Právna vada je nedostatok spojený s právnym postavením nehnuteľnosti. Môže ísť o problémy s vlastníctvom, záložné práva, dlhy, obmedzenia v užívaní alebo iné právne záležitosti. Tieto chyby môžu byť skryté a nie sú vždy zrejmé na prvý pohľad. V ďalšom texte priblížime príklady právnych vád nehnuteľností.

Nejasné vlastníctvo - nájdete v katastri nehnuteľností

Táto chyba sa týka nejasnosti ohľadom toho, kto je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Môže sa stať, že nehnuteľnosť bola predaná viacerým osobám súčasne, alebo že predchádzajúci predaj nebol riadne zaznamenaný v katastri nehnuteľností. Treba si dať pozor aj na to, či kupujeme skutočne celú nehnuteľnosť a nie len podiel na nej, teda len jej časť. Pozornosť by sme mali venovať aj tomu, či súčasne, ako zvažujeme kúpu nehnuteľnosti, neprebieha nejaké konanie, ktoré by nám to mohlo skomplikovať alebo nám v tom zabrániť.

Zástavné právo - nájdete v katastri nehnuteľností

Pokiaľ je na nehnuteľnosti zástava, napríklad kvôli hypotéke, môže to komplikovať jej predaj, resp. nákup. Ako nový vlastník by sme mohli byť povinní splácať dlh, pokiaľ by sme neboli riadne informovaní o existencii zástavy pred nákupom.

Obmedzenie v užívaní

Niektoré nehnuteľnosti môžu mať obmedzenia v užívaní, napr. kvôli pamiatkovej ochrane. To môže obmedziť naše možnosti rekonštrukcie alebo ďalšieho využitia nehnuteľnosti.

Neplatné, chýbajúce povolenie alebo kolaudácia na iný účel

Pokiaľ bola nehnuteľnosť postavená alebo rekonštruovaná bez riadneho stavebného povolenia, môže nám to spôsobiť problémy s jej ďalším predajom alebo užívaním a tiež s vybavením hypotéky v banke.

Dlhy spojené s nehnuteľnosťou

Ak sú s nehnuteľnosťou spojené nezaplatené služby, dane alebo iné dlhy, môže to spôsobiť komplikácie pre nás ako nového vlastníka. Môže sa stať, že by sme boli povinní tieto dlhy splatiť.

Vecné bremená - nájdete v katastri nehnuteľností

Vecné bremená môžu byť rôzneho charakteru, ako sú napr. právo priechodu alebo právo na vedenie inžinierskych sietí, môžu / nemusia výrazne obmedzovať vlastníka v plnom využívaní nehnuteľnosti.

Naopak, vecné bremeno dožitia môže výrazným spôsobom obmedziť užívanie nehnuteľnosti.

Predkupné práva

Ak existuje predkupné právo v prospech tretej osoby, môže to obmedziť možnosť predaja nehnuteľnosti inej osobe, teda nám, pokiaľ tretia osoba neodmietne svoje predkupné právo uplatniť. Predkupné práva na danú nehnuteľnosť sa môžu, ale nemusia zobrazovať v katastri nehnuteľností.

Exekúcia na nehnuteľnosti

Ak je na nehnuteľnosti exekúcia, môže to znamenať, že nehnuteľnosť bude potenciálne predaná na uspokojenie dlhu voči veriteľovi. Pri exekúcii je potrebné aby sme boli obzvlášť opatrní, pretože exekútor môže 3 roky spätne tento prevod zrušiť.

Je dôležité si uvedomiť, že zatiaľ čo technické vady môžu byť často viditeľné a identifikovateľné počas prehliadky nehnuteľnosti, právne vady môžu vyžadovať dôkladnejšie právne preverenie, vrátane konzultácie s odborníkom.

Ako sa teda pred týmito vadami brániť?

Pri nákupe nehnuteľnosti je nevyhnutné, aby sme boli obozretní a dôkladne si preverili všetky aspekty spojené s právnym stavom nehnuteľnosti. Tu je niekoľko krokov, ktoré by mal, podľa nás, každý kupujúci podniknúť, aby sa čo najlepšie pred právnymi chybami ochránil.

Dôkladná kontrola katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je verejný register, kde je možné zistiť informácie o vlastníctve, záložných právach a ďalších právnych väzbách na nehnuteľnosť. Je dôležité aby sme si preverili, či je predávajúci skutočným vlastníkom a či na nehnuteľnosti neviaznu žiadne práva tretích osôb. Ideálne je aj doplniť informácie z listu vlastníctva, čo je ale za administratívny poplatok.

Konzultácia s právnikom špecializujúcim sa na nehnuteľnosti

Aj keď môže byť tento krok nákladný, môže nám ušetriť mnoho problémov v budúcnosti. Právnik nám môže pomôcť identifikovať potenciálne právne vady a odporučiť kroky na ich riešenie. Pokiaľ požiadame o pomoc právnika špecializujúceho sa na právo nehnuteľností, dávame na svoju stranu vyššie šance bezproblémovej kúpy nehnuteľnosti. Daná osoba by mala samozrejme prejavovať primeranú expertízu v oblasti a ideálne by sme si s ňou mali rozumieť aj na ľudskej úrovni.

Použitie zmluvných klauzúl

V kúpnej zmluve je možné zahrnúť doložky, ktoré nás ako kupujúceho chránia v prípade objavenia právnych vád. Napríklad klauzula o tom, že predávajúci ručí za to, že nehnuteľnosť je bez právnych vád. Taká klauzula nám v prípade akýchkoľvek komplikácií umožní sa na ňu obrátiť a ohradiť sa voči vzniknutej situácii.

Osobné preverenie nehnuteľnosti

Návšteva miesta a konzultácie s miestnymi orgánmi alebo susedmi môžu odhaliť informácie, ktoré nie sú zrejmé z verejných registrov. Napr. informácie o plánovaných stavebných projektoch v okolí. Je dobré nadviazať kontakt s ľuďmi z okolia, kde kúpu nehnuteľnosti plánujeme. S osobným a s ľudským prístupom je oveľa viac pravdepodobné, že odhalíme prípadné právne vady nami žiadanej nehnuteľnosti, ktoré v katastri nehnuteľností nenájdeme.

Overenie existencie a zoznámenie sa so znením nájomných zmlúv

Pokiaľ nehnuteľnosť plánujeme prenajímať, je dôležité aby sme si overili, či existujú platné nájomné zmluvy, ktoré by mohli naše práva, ako nového vlastníka, ovplyvniť. Tieto prekážky by v konečnom dôsledku tak mohli obmedziť naše plány nehnuteľnosť v budúcnosti prenajímať, ale samozrejme aj pokiaľ by sme nehnuteľnosť chceli pre vlastné využitie. Obzvlášť náročné sú prípady s nájmom na dobu neurčitú.

Získanie informácií o histórii nehnuteľnosti

Zistenie histórie nehnuteľnosti môže odhaliť potenciálne problémy, ako sú predchádzajúce spory o vlastníctve alebo nevyriešené dlhy spojené s nehnuteľnosťou. Keď nehnuteľnosť kupujeme, mali by sme sa prirodzene zaujímať a informovať sa o jej kompletnej histórii. Hlavne vrátane všetkých modifikácií, ktorými si prešla a aby jej súčasťou neboli nepovolené stavebné úpravy, ktoré by mohli skomplikovať proces nákupu.

Nákup nehnuteľnosti je jedným z najväčších životných rozhodnutí a preto je nevyhnutné pristupovať k nemu s maximálnou opatrnosťou a informovanosťou. Ako sme si v článku ukázali, právne vady môžu predstavovať závažné komplikácie, ktoré môžu ovplyvniť nielen naše práva ako vlastníka, ale aj finančné a právne aspekty celej transakcie. Postupy pri preverovaní sa líšia a závisia vždy od konkrétneho typu nehnuteľnosti. Konzultácia s odborníkom je žiaduca, či už je to právnik špecializujúci sa na nehnuteľnosti alebo notár, pred tým, než sa rozhodneme pre nákup. Dôkladné preverenie nehnuteľnosti a jej právneho postavenia pri jej kúpe nám totiž môže ušetriť mnoho starostí a nákladov v budúcnosti.

Seznam použité literatury:

ČERNOCHOVÁ, I. 2021. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti? Díl 4 – Co jsou to právní vady nemovitosti? A jak je řešit?​ [online]. Dostupné tu.

KRIŠPINOVÁ, R. 2021. Právní vady a jejich reklamace [Diplomová práce]. Masarykova univerzita, Právnická fakulta, 2021. 68 s. Dostupné tu.

OLŠINA, J. 2017. Právní rizika při koupi nemovitosti a jak jim předcházet [online]. Dostupné tu.