24.01.2023
V predošlom článku na tému inflácie sme predstavili základný pohľad našej skupiny WIV group na túto tému a spomenuli sme možné spôsoby interpretácie daného pojmu. Poukázali sme tiež na to, aký vplyv má inflácia na spotrebiteľa. V tomto článku bližšie špecifikujeme, do akej miery inflácia zasahuje do sektora nehnuteľností a stavebného sektora, v ktorých, ako nehnuteľnostná skupina, pôsobíme.
Aká je aktuálna situácia v týchto oblastiach?
Spomínané oblasti boli značne ovplyvnené opatreniami, ktorými vlády reagovali na krízu Covid-19. Došlo predovšetkým k pozastaveniu, alebo k oneskoreniu v dodávkach stavebného materiálu, čo prirodzene vyvolalo tlak na jeho cenu. Tento aspekt ovplyvnil segment nehnnuteľností vo veľkom rozsahu. Priznaná inflácia sa v priebehu roka 2022 vyšplhala na dvojciferné hodnoty blížiace sa k 20 %, čo vytvára neistotu, ktorá sa premieta aj v sledovanom sektore. V tomto momente sa trh chová iracionálne a podnikatelia sú nútení nakupovať za nadštandardné ceny.
V konečnom dôsledku sa teda nachádzame v situácii, kedy rezidenčné novostavby, či už ide o rodinné domy alebo bytové domy, nadobúdajú priam astronomické ceny. Mnoho subjektov nie je schopných dosiahnuť na bankové úvery z dôvodu nedostačujúcej bonity. Financovanie nehnuteľností sa stáva, čím ďalej, tým viac rizikovejšie, ako pre jednotlivcov, tak pre podnikateľov a firmy. Práve z tohto dôvodu je pre našu skupinu WIV group v tejto chvíli kľúčové k trhu pristupovať s maximálnou opatrnosťou, aby sme mohli zaistiť našim klientom a partnerom stabilné prostredie na realizáciu svojich investícií. Veľkou výhodou našej skupiny je, že v Českej republike nestaviame ale realizujeme výkupy už funkčných nehnuteľností.
K tomu, aby sme mohli lepšie pochopiť vývoj stavebného sektora, je potrebné si uvedomiť, že na trhu a nehnuteľnosťami platí, že ponuka je limitovaná počtom vhodných pozemkov určených k zástavbe. To, že ceny týchto pozemkov, ktoré aktuálne na trhu pozorujeme budú v budúcnosti razantne klesať, je veľmi málo pravdepodobné. Ďalším faktorom ovplyvňujúcim trh s nehnuteľnosťami a stavebný sektor v Českej republike (ČR) ako aj na Slovensku (SK) sú regulácie národných bánk - ČNB a SNB, ktoré ustanovujú úrokové sadzby úverov a možnosť ich čerpania. Podľa ČNB sú hypotéky v ČR aktuálne dostupné s úrokovou sadzbou okolo 5,75 %. Úvery pre právnické osoby sú ešte drahšie. Pre porovnanie, na SK sa tieto úrokové sadzby pohybujú na nižšej úrovni.
Stanovenie úrokovej sadzby je efektívnym nástrojom monetárnej politiky, ktorým štát a komerčné banky môžu priamo ovplyvňovať objem peňazí v obehu, ovplyvňovať mieru inflácie a tak udržiavať finančnú stabilitu. Dnešná situácia však spôsobuje, že pre mnoho jednotlivcov, podnikateľov a aj firiem sú aktuálne sadzby, najmä v ČR neprijateľné alebo nerealizovateľné, čo spôsobuje to, že vyčkávajú na stabilizáciu trhu. Pri bytoch je možné pozorovať výraznejšie spomalenie predaja, v porovnaní s rodinnými domami.
Zaujímavým trendom je aj prenajímanie obytných priestorov, čo je pozorovateľné najmä u mladých jednotlivcov a mladých rodín, ktorým finančné prostriedky na vlastné bývanie často chýbajú. Vlastníctvo nehnuteľnosti je v dnešnej dobe pre mnoho ľudí nepredstaviteľné, čo má tiež priamy nepriaznivý dopad na trh s nehnuteľnosťami a aj na stavebný sektor, v podobe zníženia dopytu po vlastnom bývaní.
Ako teda vnímať dopad inflácie na trh s nehnuteľnosťami a na stavebný sektor podľa účelu našej investície?
Ondřej Šaier, konateľ našej skupiny WIV group, ako skupiny podnikajúcej v oblasti nehnuteľností, zastáva názor, že pri nákupe nehnuteľnosti je potrebné si v prvom rade stanoviť účel, ku ktorému má nehnuteľnosť slúžiť.
Prvým účelom býva vlastné bývanie. Tu sa treba viac riadiť svojimi pocitmi ako rozumom a kalkulačkou. Má to byť náš domov, kde chceme ako rodina tráviť spoločný čas, vychovávať deti, mať tam svoje útočisko. Toto nám žiadna kalkulačka nevypočíta. Pokiaľ nájdeme nehnuteľnosť, ktorá nám padne do oka, mali by sme si klásť otázky typu: “páči sa mi, nepáči sa mi a mám na zriadenie finančné prostriedky?”. A podľa toho sa rozhodnúť. Predsa len to je nákup pre mňa a moju rodinu.
Druhým účelom sú samozrejme nehnuteľnosti na intestovanie, tzv. investičné nehnuteľnosti, kde už treba vyhodnotiť viacero aspektov, pričom tým zásadným je stanovenie investičného horizontu - krátkodobého či dlhodobého. Pokiaľ investíciu vnímame len z krátkodobého horizontu a chceme len rýchlo kúpiť a predať, objavuje sa tu tlak na nižšiu cenu, ktorý je kľúčový a to hlavne v aktuálnej situácii, kedy je tento prístup rizikový, pretože sa nachádzame v klesajúcom trende. Môže sa teda stať, že v lepšom prípade predáme za rovnakú cenu ako sme kúpili, v horšom aj so stratou. To hlavne v prípade, keď sme nútení predať a nemôžeme ďalej čakať s predajom. Tento aspekt je teraz možné pozorovať aj na trhu. V dlhodobom horizonte však treba zvažovať trend vývoja výšky nájmu, ktorý môžme za prenajímanie dostať. Tým, že sa výnos z prenájmu bude mať tendenciu v budúcnosti zvyšovať, netreba čakať, že hneď objavíme "zlatú baňu", ale vďaka dlhšiemu horizontu sa k nej postupne môžeme dostať. Od začiatku roka do októbra roka 2022 sme pozorovali v Brne a v Prahe nárast nájmu o 17 - 20 %. Pre nás, ako skupinu pohybujúcu sa v oblasti výkupov nehnuteľností, čas, a realita, že nájomné sa v čase bude zvyšovať teda hrajú v náš prospech. Pritom my si ponechávame obstarávaciu cenu nehnuteľností rovnakú.
Dopad inflácie na trh s nehnuteľnosťami a na stavebný sektor sa nedá popísať jednoznačne, pretože závisí od toho, čo každý z nás vo vzťahu k investíciám do nehnuteľností očakáva. Či vyhľadáva len rýchly prísun finančných prostriedkov, alebo naopak, ich dlhodobé a postupné zhodnocovanie. Pokiaľ však máme jasne definovaný cieľ investície, potom si stačí “už len” stanoviť priority a zrátať čísla.