Krach realitného trhu?

Nikto z nás v súčasnej dobe nevie predpovedať, akým smerom sa bude v najbližšom období realitný trh vyvíjať. Vďaka analytickému zázemiu našej skupiny WIV group však máme niekoľko indícií, ktoré nám umožňujú detailnejší pohľad na problematiku.

Úrokové sadzby hypoték už prestali byť pre investorov atraktívne, čo využívajú najmä médiá a novinári. Každý deň počujeme a čítame o katastrofických scenároch, ktoré poukazujú na rozpadávajúci sa realitný trh. Podľa nášho názoru sa trh nehnuteľností nerúca, ale rozdeľuje na segmenty, ktoré v súčasnej dobe určujú vývoj cien nehnuteľností.

Rolu hrá viacero faktorov

Nehnuteľnosti, ktoré si kupovali drobní investori s pomocou bankových úverov, sa vracajú späť na trh. Primárne z dôvodu končiacich fixácií na hypotékach a vďaka prudkému zvýšeniu úrokových sadzieb, podporovaného rastúcimi cenami energií. V tomto momente majitelia zisťujú, že ich pôvodne nastavené cash-flow už nie je dostatočné a investičné nehnuteľnosti prestávajú byť rentabilné. Je nutné podotknúť, že vo výrazne vyššej miere ako je kúpyschopný dopyt, v dôsledku čoho ich cena postupne klesá.

V prípade bežného predpredaja nehnuteľností určených k vlastnému bývaniu, sa cena tiež znižuje, pretože jednotlivci a rodiny vyčkávajú. Médiá hovoria o krachu realitného trhu, a to rozhodne nie je dôvodom nákup náhliť.

Komplikácie pociťujú všetky segmenty

Developeri tiež prežívajú komplikované obdobie. Predĺžujú sa čakacie doby, rastie cena materiálu, k dispozícii je nižší počet pracujúcich a projekty sa, v rozpore s trhovými očakávaniami, zdražujú. Na mnoho projektov je už vytvorený značný počet rezervačných zmlúv, ktoré v sebe majú spravidla zakomponované inflačné doložky, aby bol developer chránený pred nárastom cenovej hladiny. Pôvodné katalógové ceny teda nie sú relevantné, obdobne ako aj cena prichádzajúcich novostavieb na trh.

Súčasná situácia je teda naozaj komplikovaná a z rastúceho dopytu po okamžitom odkúpení vnímame, že pre mnoho vlastníkov nehnuteľností nie je riešiteľná inak, ako okamžitým predajom s možnosťou predkupného práva pri spätnom odkúpení do osobného vlastníctva. Tento postup naša skupina WIV group, v snahe pomôcť svojim zákazníkom, ponúka.

A aké sú následky?

Úplným protipólom je vývoj hladiny cien nájmov, o ktoré je stále väčší záujem, pričom nárast cien tomuto fenoménu nezodpovedá. Na základe našej vlastnej skúsenosti môžeme konštatovať, že majitelia prenajímaných bytov nereflektujú zvýšený dopyt na trhu. Buď daný byt dotyční zdedili, alebo majú spoľahlivého nájomníka, ktorý je pre nich dôležitejší ako ušlý zisk z prenájmu. Pritom nájomníkov nechávajú bývať v nehnuteľnosti, ktorá má dnes trojnásobnú hodnotu ako mala pred desiatimi rokmi. Z ekonomického hľadiska si tak majitelia dobrovoľne devalvujú vlastnú iniciálnu investíciu do danej nehnuteľnosti.

Celú situáciu podrobne sledujeme a budeme o jej ďalšom vývoji informovať.